理解什么是被动式住宅

2011年9月26日1180

理解什么是被动式住宅


一、几个相关名词术语

有“被动式住宅”这一说法,我认为,相应地,就会有“主动式住宅”这一概念.

其实,也可以说“主动式住宅”,就是指的“传统的采暖住宅”。

“被动式住宅”,这一名词,实际上是源自西方欧美的舶来品。

中国大陆叫“被动式住宅”,中国台湾叫“被動式節能屋”,在日本则被称作为“無暖房住宅”。

“被动式住宅”的英文名字是“passive house”,德文名字是“Passivhaus”。

(以下内容,为欧美被动式独立小住宅的部分外观图片。)

德国一幢按照被动式设计思想建造的独立小住宅的外观

德国某幢被动式独立小住宅的技术组成分项:

1、passive house wall 被动式住宅墙体

2、Thermo roof construction = Thermo -insulating roof construction保温隔热屋顶构造

3、Triple glazed passive house windows三层玻璃被动式住宅窗户

4、Innovative house technology创新的住宅技术

5、Insulated floor slab保温隔热的基础底板 / 楼层地板

德国某栋按照被动式设计思想建造的独立小住宅的外观

独立小住宅的屋顶上面,安装有平板型太阳能集热板,还安装有卫星电视信号蝶形 / 抛物面接收天线。

某栋按照被动式设计思想建造的独立小住宅的外观

某栋按照被动式设计思想建造的独立小住宅的外观

独立小住宅的屋顶上面,安装有两套太阳能系统。一套是:平板型太阳能集热板系统(两片),一套是:光伏太阳能发电系统的电池板(20块)。

某栋按照被动式设计思想建造的独立小住宅的外观

独立小住宅的屋顶上面,安装有两套太阳能系统。一套是:平板型太阳能集热板系统一套是:光伏太阳能发电系统的电池板

一座按照被动式设计思想建造的独立住宅的外观

一座按照被动式设计思想建造的独立住宅的外观

被动式独立小住宅三维立体外观效果图

被动式独立小住宅三维立体外观效果图

(以下内容,为欧美某幢被动式独立住宅的图片资料)

二、传统采暖住宅——“主动式住宅”的涵义

可以通过下面的介绍,来理解和认识以上所说的“主动式住宅”的涵义。

1、夏季,烈日炎炎,虽然仅有短暂的数十天,室外空气温度会特别地高,但是,为了让人们在这些日子里,能够静下心来,在室内正常地生活居住,那么就得需要对室内环境,“主动”进行人工降温干预,也就是说,需要投资一定的资金,事先安装制冷空调设备,对室内空气环境进行降温制冷处理。事实上,这些空调设备,也就是十来年的使用寿命。

2、同样,冬季,冰天雪地,寒冷的时间可能会比较漫长,为了达到室内适宜生活居住的温度,就得需要在冬天长期点燃火炉,或者事先在住宅建造的初期,投入一笔较大的资金,安装比较长久性使用的取暖设施。

3、总之,“主动式住宅”,无论是在夏天,还是在冬天,都得需要靠事先安装的能源设施来“主动”提供能量,最终都得消耗大量的“一次能源”。

补充说明资料:

所谓一次能源,是指直接取自自然界,没有经过加工转换的各种能量和资源,包括:煤炭、石油、天然气,等等。

由一次能源,经过加工转换以后,得到的能源产品,称为二次能源,比如:电力、煤气、汽油、柴油、液化石油气,等等。

一次能源,又可以进一步分为再生能源和非再生能源两大类。

再生能源,包括太阳能、水力、风力、生物质能,等等。这些再生能源,在自然界可以循环再生。

而非再生能源包括:煤炭、原油、天然气等,它们是不能再生的,用掉一点,便会减少一点。

事实上,地球上许多一次能源,比如,石油、煤炭、天然气等,正在日趋枯竭。所以,人类必须主动开发一些新型的替代能源,才能更好地迎接未来的挑战。

三、“被动式住宅”的涵义

“被动式住宅”的涵义,与“主动式住宅”的涵义,正好相反。

“被动式住宅”,通俗地讲,可以说是“仅仅靠住宅本身的构造设计,就能到达舒适的室内温度,满足‘冬暖夏凉’的要求,不需要单独再另外安装供暖设施的住宅,即,不需要‘主动’提供能量的这样一种房屋”。

其实,也可以这样简单地理解,所谓“被动式住宅”,就是一种思想理念来自西方世界,采用现代保温隔热技术手段,建造的新一代的节能住宅。

单户家庭住宅——独立住宅,热量损失,示意图.

独立住宅热量损失示意图

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Heat Losses 热损失

roof  屋顶(损失热量)25%~30%

walls 25%~30% 墙体(损失热量)25%~30%

floor 10%~20% 地面(损失热量)10%~20%

windows 25%~30% 窗洞(损失热量)25%~30%

国内某资料上,介绍的,住宅外部围护部分,相关U值情况,示意图。

补充资料——什么是U值?

简单地说,U值是反映通过材料传递之后,热损失率的一项指标。U值的单位是W/(m²K)

在住宅设计的各个方面,应该争取尽可能低的U值。U值(U-value)越低的材料,材料本身就越保温/隔热。

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单层玻璃U值= 5.6 w/m2K

双层玻璃(带空气腔)U值= 2.8 w/m2K 

双层玻璃(氩气腔)U值= 2.6 w/m2K 

双层玻璃,低辐射Low - E玻璃(带空气腔)U值= 1.8 w/m2K 

双层玻璃,低辐射Low - E玻璃(氩气腔)U值= 1.5 w/m2K

 

独立住宅,外部围护部分——上下左右前后6个方向,使用保温材料,示意图

安装有地埋总进气管线,安装有“能量回收通风系统ERV”的被动式住宅,示意图。

安装有地埋总进气管线,安装有“能量回收通风系统ERV”的被动式住宅,示意图。

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图中下方内部的“电热吹风机”,说明:这种“被动式住宅”仅消耗运行一台吹风机的能量,就可以供给住宅内部所需要的所有热量和热水。

“被动式住宅”,最显著的特征就是,使用了超厚的保温隔热断热材料,在住宅的上面、下面、左面、右面、前面、后面,六个方向上,进行了围护和密封。

(以下图片,反映独立住宅下部,现浇钢筋混凝土板式基础,保温隔热,施工现场的一些情况。)

某被动式独立小住宅,现浇钢筋混凝土板式基础,施工现场1

某被动式独立小住宅,现浇钢筋混凝土板式基础,施工现场2

某被动式独立小住宅,现浇钢筋混凝土板式基础,施工现场3

某被动式独立小住宅,现浇钢筋混凝土板式基础,施工现场4

某被动式独立小住宅,现浇钢筋混凝土板式基础,施工现场5

某被动式独立小住宅,现浇钢筋混凝土板式基础,施工现场6

某被动式独立小住宅,现浇钢筋混凝土板式基础,施工现场7

(以下图片,反映不同住宅结构形式的独立住宅外墙,保温隔热,施工现场的一些情况。)

砖混结构,独立住宅,空心粘砌块墙体的外侧,粘贴超厚特质EPS聚苯乙烯泡沫保温板

轻型木结构独立住宅三维立体剖解示意图

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构造组成,从里到外:

防火纸面石膏板+木搁条+硬质聚氨酯泡沫保温板+单方向透气薄膜+承重轻型木结构框架+木框架中间填充保温材料+木质OSB定向刨花板+防水薄膜卷材+非承重围护性机制粘土砖墙(清水钩缝)

轻型木结构独立住宅,木框架中间,填充保温材料,三维立体剖解实物模型。

轻型木结构独立住宅,木框架中间,填充保温材料,三维立体剖解实物模型。

轻型木结构独立住宅,木框架中间,填充保温材料,三维立体剖解实物模型。

轻型木结构独立住宅,外墙粘贴超厚特质EPS聚苯乙烯泡沫保温材料,施工现场,局部图。

工厂生产的填充保温材料的木结构预制大型墙板

以下图片,为使用“承重断热复合板——SIPs板”建造独立住宅的部分片段。


SIP板的构造组成:

中间,使用特殊低毒粘接剂,粘贴超厚阻燃型EPS聚苯乙烯泡沫保温板,

外表两侧大面,为结构性木质OSB定向刨花板。

使用SIP承重断热复合板,建造独立住宅,施工现场1

使用工厂预制生产的SIP承重断热复合板,建造独立住宅,施工现场2

使用工厂预制生产的SIP承重断热复合板,建造独立住宅,施工现场3

使用工厂预制生产的SIP承重断热复合板,建造独立住宅,施工现场4

使用工厂预制生产的SIP承重断热复合板,建造独立住宅,施工现场5

使用工厂预制生产的SIP承重断热复合板,建造独立住宅,施工现场6

使用工厂预制生产的SIP承重断热复合板,建造独立住宅,施工现场7

使用工厂预制生产的SIP承重断热复合板,建造独立住宅,施工现场8

以下图片,为屋顶位置,保温隔热,施工现场片段。

外墙上的门扇和窗户,无论是窗框,还是中间使用的采光玻璃,都是使用具有现代保温构造特点的产品。采光玻璃,使用低辐射的多层中空玻璃。有些甚至还会安装使用双层窗扇的窗户。

“被动式住宅”,由于围护密封性能强,势必会导致室内的空气容易混浊。长期生活在不够清新的室内空气环境中,将会直接影响居住者的身体健康。所以,“被动式住宅”,往往还会安装耗电量非常少的“能量回收通风系统ERV (Energy Recovery Ventilation )”。

“能量回收通风系统ERV (Energy Recovery Ventilation )”的工作原理是这样的,

系统能够将预排出室外的室内废气中的热量留住,再使用这个热量,加热吸入的新鲜空气,这样,就能保证室内空气的清新,同时,也能减少因室内外空气的通风循环,损失消耗过多的能源。

图中橙色的,几乎围绕房屋下部基础部分四周的,

为吸收室外空气,进入住宅内部的总进气管道的线路。

总进气管道,深埋在土壤中,

土壤中蓄含的热量,通过管壁直接与管道内的空气,进行热量交换。

在冬季,室外空气温度较低,通过与土壤中的热量进行交换之后,

进入“能量回收通风系统ERV主机”中的室外空气,被预先进行了预热处理;

在夏季,室外空气温度较高,通过与土壤中的热量进行交换之后,

进入“能量回收通风系统ERV主机”中的室外空气,被预先进行了预冷处理,

这样能够充分利用自然地热自源,减少独立住宅,因调节室内空气温度,

而开销的能源消耗。

能量回收通风系统ERV(Energy recovery ventilation)核心设备,工作性能示意图。

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ERV能量回收通风系统,核心设备,吸收欲排出室外的蓄含热量的室内废气(20℃)中的绝大部分热量,

预热吸入的室外新鲜低温冷空气(0℃),达到(18℃)后,送入室内各个房间。

室外安装“地埋地热交换器”——第一次热量交换,

室内安装“能量回收通风系统ERV”(ERV主机安装在住宅上部阁楼空间)——第二次热量交换,

独立住宅三维立体剖解示意图。

室外安装“地埋地热交换器”——第一次热量交换,

室内安装“能量回收通风系统ERV”(REV主机安装在地下室的设备间)——第二次热量交换,

独立住宅三维立体剖解示意图。

室外“地埋地热交换器”——第一次热量交换,

室内“能量回收通风系统ERV”——第二次热量交换,

连结关系示意图。

 

室外“地埋地热交换器”——第一次热量交换,

室内“能量回收通风系统ERV”——第二次热量交换,

连结关系示意图。

独立住宅,室外地坪下方,地埋进气总管,与土壤热量交换,示意图。

在德国,“被动式住宅”,中央通风系统,又采取了更进一步的设计思想,

即,

室内“能量回收通风系统ERV”的前端总管部分,

为分层隔离设计的进气和排气复合管构造。

此种情况的独立住宅,下部无地下室,

“能量回收通风系统ERV”的主机,安装在住宅上部的阁楼内部,

分层隔离设计的进气和排气复合管,放大示意图。

此种情况的独立住宅,下部有地下室,

“能量回收通风系统ERV”的主机,安装在地下室设备间内部,


独立小住宅,室外地坪下方,地埋复合总管,

1、外层进气管层中的空气,通过管壁的外表面,与土壤直接进行热量交换,

而通过管壁的内表面,则与里层排气管中的排出气体进行热量交换,

2、复合管中,里层排气管中的空气,在室内“能量回收通风系统ERV”主机位置,

实际上,已经将排气中的热量提取了大部分。

总之,通过上述设计精巧的通风系统处理之后,室内进气和排气,

热交换效率可高达90%左右,因通风换气而造成的能量损耗较少。

在欧美地区,为了符合相应国家的标准,“被动式住宅”建造完工时,必须要经过使用专用设备,进行“通风测试”,以表明其在压力环境下,空气损失最小。

“被动式住宅”安装有一些窗户,所有窗户都能够开启。事实上,在北半球上的“被动式住宅”,朝南开的窗户,要比朝北的开的多。

“被动式住宅”的能量,可以是充分利用来自大自然中太阳的光和热,也可以是室内家用电器或居住者身体所释放的热量。

虽然,“被动式住宅”几乎没有能量的散失,从理论上讲,无需“主动”供应能量。但在实际应用中,对于北方,冬季非常寒冷的地区来说,“被动式住宅”的内部,实际上,往往还得需要安装一个小的备用热源

“被动式住宅”的建造,适合住宅体量比较紧凑的情况,不太适合大体量的住宅。

在“被动式住宅”建造的初期,投资成本,肯定也要比传统住宅的建造要高。据国外的数据资料介绍,大约要高出10%左右。

“被动式住宅”与太阳能、地热能等可再生能源配合运行使用,会节省下很多因需要添置节能产品而产生的昂贵费用,从而可以达到节能减排的目的。(西方国家,个人建造住宅,使用太阳能技术产品,能够享受政府较大比例的资金补贴。

“被动式住宅”的应用和推广,是世界住宅建造领域的流行趋势。

四、“被动式住宅”在德国

“被动式住宅”,或者说是“现代节能住宅”,对大多数中国人来说,还是个比较陌生的名词术语。其实,这一技术早在20世纪七八十年代,就开始在国外发展了。德国在“被动式住宅”方面,处于世界领先的地位。

“被动式住宅(Passive House)”,是由瑞典隆德大学的Mr. Bo Adamson教授和德国达姆斯塔特房屋与环境研究所的Mr. Wolfgang Feist博士,在1988年提出来的,目标是设计一种不需要“采暖空调主动供冷热”的住宅,因此命名为“被动式住宅”。

1990年,世界首座被动式住宅,在德国达姆斯塔特(Darmstadt)建成。从此,以Mr. Wolfgang Feist为首的物理学家、数学家、气候环境学家、材料学家及专业工程人员组成的科研团队,对被动式住宅进行了20年的系统研究与测试,形成了一整套技术和施工规范。 

大多数“被动式住宅”,体量都不算太大,大概每人的使用空间,大约在45平方米左右。

在德国,这种“被动式住宅”的造价,仅比传统住宅——“主动式住宅”,高出约5%至7%。

“被动式住宅”,在发明建造的当初,并没引起世界一些国家的注意。但随着2005年世界能源价格再一次大幅度地上涨,“被动式住宅”的独特性能,才又一次引起了世界国家的高度关注。

进入2009年以后,“被动式住宅”已逐渐成为欧洲住宅节能技术的主流,并被部分欧洲国家确定为国家住宅标准,或者未来城市发展规划的方向。

欧洲议会也提议,在欧洲地区,新建住宅,要符合“被动式住宅”的相关标准。

“被动式住宅”,节约能源,能够减少二氧化碳的排放。

推广“被动式住宅”建造设计思想,对于保护人类共同的家园——地球环境,也有着非常重要的现实意义。

 

五、其他有关“被动式住宅”的一些介绍

(一)、第一部分
“被动式住宅”,是一个拥有舒适室内微气候环境的住宅。“被动式住宅”无需安装“主动”的制热和冷却系统(比如,锅炉、地热蒸汽泵,等)。住宅自身,进行冷热过程,因此称为“被动式”。

“被动式住宅”,可以用非常小的能耗,将室内调节到合适的温度,非常环保。

“被动式住宅”,每年的取暖需求,每平方米的居住面积,必须小于15千瓦每小时(以kWh/(m²a)形式表示)。

“被动式住宅”,能量损耗非常少,与此同时,还能够提供高层次的舒适感。

被动式住宅的基本特征:

1、紧凑的结构和良好绝热性能:
房屋外壳的所有部分都是保温隔热的,达到一个不超过0.15 W/(m²K)的传热系数。

2、方向定位和阴暗度的考虑:

太阳能的被动使用在被动屋的设计上是一个重要因素。

补充说明资料:

主动式太阳房,或称主动太阳能采暖系统,是以太阳能集热器,作为热源,替代以煤、石油、天然气、电等常规能源作为燃料的锅炉。

主动式太阳房,主要设备包括;太阳能集热器、储热水箱、辅助热源,以及管道、阀门、风机、水泵、控制系统等部件。

太阳能集热器,获取太阳的热量,通过配热系统,送至室内进行采暖。过剩热量储存在水箱内。当收集的热量小于采暖负荷时,用储存的热量来补充,热量不足时,由备用的辅助热源提供。

被动式太阳房,或称被动式太阳能采暖系统,不需要专门的集热器、热交换器、水泵(或风机)等主动式太阳能采暖系统中必需的部件,只是依靠住宅方位的合理布置,通过窗、墙、屋顶等住宅本身构造和材料的热工性能,以自然交换的方式(辐射、对流、传导)使住宅在冬季尽可能多吸收和储蓄热量,以达到采暖的目的。

被动式太阳房,就是根据当地的气象条件,在基本上不添置附加设备的条件下,只在住宅构造和材料性能上下工夫,使住宅内部达到一定采暖效果的一种方法。因此,这种太阳能采暖系统构造简单、造价便宜。)

注意:

“被动式太阳房”和“被动式住宅”是两个不同的概念,当然其中也有共同的目的。

3、节能玻璃窗和框架:

窗户(组合的玻璃装置和框架)应该达到一个不超过0.80 W/(m²K)的传热系数。被动式节能住宅的窗户必须是0.8 W/m²K或者更好。建议使用优质的三层玻璃窗户。

4、围护结构气密性:

透过不封缝的漏气量,每小时必须小于房屋体积的0.6倍。

5、新鲜空气的被动预热:

通过地下管道时土壤换热,新鲜空气被带入房间。即使在寒冷的冬天,新鲜空气也将被预热到5摄氏度(41华氏温标)以上。高效的废热回收,使用了一个空对空的热交换器:大多数废气中的易感热量被转移到引入的新鲜空气中(热回收率超过80%)。

6、使用可再生能源进行热水供应:

太阳能板或蒸汽泵,给热水提供能量。节能家用电器,低耗能冰箱、炉灶、冷柜、灯具、洗净器、烘干机等等,这些在被动式住宅中是必不可少的。

(二)、第二部分

德国互联网上,一段关于“被动式住宅”的介绍,

实话实说,“民智一郎”还真不懂得外文,

下面的中文翻译结果,是借助互联网在线翻译工具得来,

不当之处,请专家朋友斧正。

资料来源:

http://www.young-germany.de/life-in-germany/life-in-germany/article/a-house-with-a-two-euro-monthly-heating-bill.html

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A house with a two-euro monthly heating bill
供暖费用每月仅用两欧元的一套房子

Heating a house with body heat, Sound strange?
靠人体散发的热量来加热一栋房子。听起来奇怪吗?

Well not to the Radons family,
不妨去“拉东/Radons”家看看,

who have been living in just such a house since November 2005.
自2005年11月以来,谁曾生活在这栋房子里。

We paid them a visit and found out what other technology keeps their house warm and cozy.
我们拜访他们,并找出其他的哪些技术使他们的房子温暖和舒适。

Environmentally friendly materials and state-of-the-art technology
环保材料和先进设备以及最先进的技术

Getting fresh air in the house
获得新鲜空气的房子

An investment that pays off
有回报的一项投资

That won’t work at all.
这将无法工作。

Make sure that you have a chimney built,
确保你修建有一个烟囱,

concerned neighbors advised the Radons – in the presence of their architect, Rainer Wildmann.
有关邻居告诉“拉东/Radons”—— 他们的建筑师“莱纳 沃尔德曼 / Rainer Wildmann”在场的情况下。

He wasn’t surprised about their reservations,
他并不感到意外(他并不惊讶),对于他们的保留权益。

“I’ve been building energy-efficient houses for more than 20 years and I’m used to these kinds of comments.”
“我已经建造了超过20年的节能房子,我已经习惯了这种意见。“

The Radons didn’t allow themselves to be swayed by this well-intentioned advice.
“拉东/Radons”没有让自己对这个善意的意见所左右。

Thermal image of a Passive House被动式住宅热成像图

补充一段关于红外热成像技术的资料:

自然界中,一切温度高于绝对零度的物体,都在以电磁波的形式向外辐射能量,其中包括0.7~1000μm的红外光波。红外光具有很高的温度效应,这是红外热像测温技术的基础。

红外热像测温技术,是当今世界迅速发展一项高新技术,被广泛地应用于军事和民用等许多领域。

美国、德国、英国、法国等发达国家,非常重视红外热像测温技术的研究开发与应用。

红外热像测温技术,具有“非接触、整体温度分布显示”的特点。目前,国内建筑方面的主要应用有:节能检测,比如,检测热工缺陷,热桥缺陷,外墙保温节能等。

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补充4张有关红外热像的图片:

利用手持式红外热成像仪,对独立住宅进行外墙保温节能效果的现场测试

独立住宅红外热成像图

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从图中显示,可以确定住宅各个部位的温度情况,

红色区域,温度较高,蓝色区域,温度较低。

由此可以明确,住宅哪些部位,是能源消耗方面的薄弱环节。

某款手持式红外热成像仪

某款手持式红外热成像仪

They wanted to build an energy-saving passive house – with airtight insulation, a high-tech heating system without a chimney and a bright and elegant design.
他们希望建立一个节能被动住宅——密闭保温,使用高科技供暖系统,虽然没有烟囱,但是设计充满生机和优雅。

The building is not only meant to save energy, but also to be cosy.

该住宅不只是为了节省能源,而且还能舒适。

The family of four have been living in their dream house since November 2005.
这个四口之家,自2005年11月以来,一直住在他们的梦想中的房子里。

It stands in Rössing, Lower Saxony, in a group of smart detached houses.
该被动式住宅位于“罗辛/ Rössing”,德国下萨克森州,在一组智能独立洋房。

Externally, there is almost nothing to distinguish their passive house from the other buildings – except for the photovoltaic installation on the roof.
从外部看,该被动式住宅与其它的住宅,几乎没有什么区别——要不是有光伏太阳能发电系统安装在屋顶上。

It is April and warm sunlight is shining onto the dining table through the ceiling-high window.
这是四月,温暖的阳光,透过天花板上的高窗,照到餐桌上,闪闪发光。

Kea, the 10-year-old daughter, is pushing a piece of pancake into her mouth while her mother is trying to subdue her lively 2-year-old sister Ylva.
“凯阿 / Kea”,10岁的女儿,她母亲正在向她活泼的2岁妹妹Ylva嘴里放一块薄煎饼。

It is pleasantly cool on the ground floor and the smells of cooking have long since been extracted.
这是凉爽的一楼,饭菜气味已被提取。

You only notice the missing heating panels at second glance.
你只注意到隐藏的加热板。

The ample ground floor offers a lot of space for cooking, playing, dining and living.
一楼有充裕的较大的烹饪、玩、餐饮和生活的空间。

The Radons spend roughly two euros a month on hot water and heating.
“拉东/Radons”,一个月,热水和供暖,大约花两欧元。

In a year, the house of Beat Duddeck-Radons and his wife Frauke consumes no more than 15 kilowatt hours of heating energy per square meter.
一年中,“比特 杜德克 拉东/ Beat Duddeck-Radons”和他的妻子“弗拉克 / Frauke”的这栋住宅,消耗不超过每平方米15千瓦小时的能源。

That corresponds to roughly 1.5 litres of heating oil a year – or 345 litres of oil for the 230 square meters of living space.
如果使用燃油取暖的话,则每平方米,每年大约用掉1.5公升燃油——即,230 平方米的生活空间,使用燃油345 升。

“That is a very strict requirement of the structural physics and can only be achieved by a combination of high-tech components and skilled craftsmanship,” says Wildmann.
“这是一个非常严格的物理结构的要求,只能由一个高科技部件和技术工艺的结合才能实现”“维德曼 / Wildmann”说。

第一部分


Environmentally friendly materials and state-of-the-art technology
环境友好型材料和先进的技术

In contrast to a conventional building, a passive house is enclosed in an airtight envelope.
相对于传统的建筑被动式住宅被包裹在一个密封的壳层中。

No heat can pass through it to the outside.
没有热量可以通过它向外泄漏。

The Radons family decided in favour of environmentally friendly cellulose as insulation material.
Radons “拉东/ Radons”家决定赞成使用环保型的纤维素保温材料。

Accordingly, 24 centimeters of insulation material protect the house against heat loss.
因此,24 厘米厚度的保温材料,可以保护房子的热量损失。

High-tech windows with three panes of glass filled with inert gas guarantee optimum sunshine throughput and insulation.
高科技三层玻璃窗,内部空腔填充惰性气体,可以保证最佳的阳光投射量和室内保温。

“The windows are one of the most important components in energy-saving building, and manufacturers from Germany are world leaders in this field,” explains architect Wildmann.
“在建筑节能中,窗户是最重要的部件之一,德国制造商这一领域,是世界上的引领者。”“Wildmann”建筑师解释说。

The passive house uses heat from sunlight and the heat radiated by the occupants and household equipment to keep the inside temperature at a constant level of 17 to 18 degrees Celsius.
被动式住宅使用的被动热量,来自太阳光的热量,以及住户和家用设备的热辐射,能够保持室内温度,在17摄氏度至18摄氏度的恒定水平。

However, that wasn’t warm enough for the family.
但是,那还不够温暖家庭。

“We wanted to have things cosy and thus decided to have additional heating,” says Frauke Radons.
“弗拉克 拉东/ Frauke Radons”说,我们希望更舒适,因此决定额外加热。

A heat pump with hot water system provides supplementary heating in the winter with geothermal energy.
热泵热水系统与地热系统,提供补充了冬季供暖。

Additionally, it supplies hot water for showers and washing the whole year round.
此外,它提供热水淋浴和全年洗涤。

To ensure a warm feeling even during frosty winters,
为确保即使在寒冷的冬天的温暖感觉,

the architect has simply taken the principle of under-floor heating and applied it to the vertical surfaces.
建筑师,只是采取了地板采暖和应用于垂直表面的原则。

The supporting walls contain pipes that transport heated air through the entire wall system.
配套墙壁包含加热空气管道,传送到整个墙体系统。

“It even got too hot for us during the cold winter of 2005 so we had to readjust the heat input,” recalls Beat Duddeck-Radons.
在2005年寒冷的冬天,它甚至太热。所以我们不得不重新调整热量输入。“比特 杜德克 拉东/ Beat Duddeck-Radons”回忆说。

This year the heating period already ended in March.
今年 3 月供暖期已经结束。

第二部分


Getting fresh air in the house
在房子里获取新鲜空气

Thermal energy is distributed through the whole house by what is known as a controlled ventilation system.
热能通过所谓的受控制的通风系统,分布到整个房子。

Approximately 80% of the heat is recovered from the exhaust air and then added to incoming fresh air.
大约 80%的热量是从排气中吸收,然后添加到传入的新鲜空气中。

Every living space has a supply air valve; the bathroom and kitchen also have exhaust air valves.
每个生活空间有一个供应空气阀 ;厨房和卫生间也有排气空气阀。

“We can smell the fresh air in spring, but also the barbecue smells from our neighbors’ gardens,” says Beat Duddeck-Radons with a grin.
“我们在春天,能闻到新鲜的空气,但是我们邻居花园里烧烤的气味也能闻到” “比特 杜德克 拉东/ Beat Duddeck-Radons”微笑着说。

“Otherwise, we don’t notice the flows of air inside the house at all.”
“相反,我们根本没有注意到屋内空气的流动。”

There are no cold walls or floors, but a constant supply of fresh air and a healthy indoor climate.
没有冷的墙壁或地板,但有一个稳定供应新鲜健康空气的室内环境。

第三部分


An investment that pays off
一项投资的回报

The Radons even gave some thought to electrical energy.
“拉东 / Radons”甚至有安装电力能源的想法。

They have installed a photovoltaic unit on the south-facing side of the roof.
他们一边朝南的屋顶安装光伏太阳能发电设备。

Beat Duddeck-Radons does some calculations,
“比特 杜德克 拉东/ Beat Duddeck-Radons” 做了一些计算,

“We receive 400 euros for the electricity we feed into the grid from the photovoltaic panels and consume roughly the same amount of electricity ourselves.”
消耗自己利用太阳能光伏发电系统产生的电,比从公共电网,消耗大约同样数额的电力,我们能够节省400欧元。

The additional costs for insulation and energy technology also pay off.
保温材料和能源技术的额外费用也还清了。

The passive house was roughly 13% more expensive than a standard house.
被动式住宅建造高于普通住宅约为 13%左右。

That is an investment that pays for itself through lower energy costs in a period of seven to twelve years depending on range of equipment installed.
这项为了降低能源成本的投资,根据设备的情况,大约需要7到12年的时间才可收回。

Anyway, the Radons family feel very comfortable in their new surroundings.
不管怎么说,在新的环境中“拉东/Radons ”一家感到很舒服。

“In the end, it wasn’t really that expensive at all – all the technology,the large spaces and the design of the facade,” says Frauke Radons,
“最终,是不是真的都那么贵——所有技术、大空间,设计外观”

“杜德克 拉东/ Duddeck-Radons”说,

pointing to the bright vermilion front with wooden elements.
指着明亮的朱红色木构件前面。

But there was one thing on which the family didn’t want to compromise under any circumstances: a comfortable home.
但有一件事,家庭不想在任何情况下妥协: 家里舒适的环境。

That’s why it’s also very cosy in their house in winter – even without a chimney.
这就是为什么他们的房子在冬天也是非常舒适的——即使没有烟囱。

阶段性学习小总结,介绍完毕。


德国一天建造被动式节能房屋相关部分图片资料

按照德国民间风俗,进行独立小住宅建造的“封顶”仪式。

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独立小住宅,

下部基础部分,为底部进行保温构造处理的现浇钢筋混凝土板式基础。

上部结构部分,为工厂预制生产的,

预制木结构保温墙体大板,

预制木结构保温楼层大板,

预制木结构保温屋架拼装单元。

各种预制构件,运输到施工现场,借助吊装机械设备,

吊装、组合、搭建,建造木结构被动式住宅。

下面,与朋友们一道,学习一篇文章。

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德国房地产入门介绍


资料来源:

http://www.befront.de/index.php?option=com_content&view=article&id=620:ms&catid=32:-sonderthema&Itemid=190
在德国,投资房地产是一件大事。
本文综合了买房时的几大选择因素,并列举了四大居住热门城市和它们的房屋售价。希望能够给准备购房的人,一个入门介绍。

城市还是乡下?

德国房地产发展的市场,在慢慢改变。过去人们喜欢在城市工作,在乡下生活。特别是周末的时候,可以享受乡间宁静的气氛和清新的空气。所以很长时间以来,法兰克福周边的Königstein,靠近慕尼黑的StarnbergerSee是德国最昂贵,价格却也最稳定的房地产区域。
但是,根据多个分析公司,对德国近期房地产市场现状的调查表明,人们越来越趋向于购买城市里的房子——即从乡下到城市的回归。
拿慕尼黑市奥林匹克公园附近地区为例,这里正在兴建所谓的TOWNHOUSE,中文直译为“联排房屋”,德文叫“Reihenhaus”,是20世纪二战以后,英国发展新城镇时期出现的住宅形式。其建筑特点,一般建在城市边缘地带,由几幢甚至十几幢低于3层的低层住宅联排并联而成。将要迁入的人们,放弃乡村独栋别墅的待遇,而跻身小面积的连排,只是为了能住进“拥挤”的城市。
德国城市发展研究中心的调查中表明:在慕尼黑只有6.8%的人愿意居住在乡间,而在莱比锡则只有3.8%。甚至在调查中,有45%的慕尼黑人,为了能住进城市,宁肯放弃德国人最爱的交通工具——汽车,而改用公共交通设施。毕竟,在城市里,随时找到停车位,可不是一件容易的事情。
而建筑行业和房地产业,早已注意到这一趋势,重新在城市大力开发居住区域。很多社会机关,大学,和公共设施部门加以配合,腾出地方,提供土地。而房地产商,拟定精确的造屋计划,甚至把很多现有的简易居住楼房,改造成可容纳更多家庭居住的多户型。
在杜塞尔多夫的Derendorf区,由过去骑士兵营改造的500栋房屋正拔地而起;在慕尼黑的Alt-Bogenhausen,过去邮政系统的办公大楼,正被改造为可容纳100多户的大型家庭住宅区;而在海德堡,大学区正在向城市的西部缩减,留下的空地将兴建大型的别墅住宅区。
无论如何,在今后5年到10年内,德国城市地区的房地产业,普遍有良好的发展势头。而房地产商和建筑商也将是其中最大的受益者。

新建筑还是老建筑?

从2000年以来,城市内的老建筑,越来越缺乏市场竞争优势。大多数买房者,宁愿多等待几年,也不愿意搬入一栋老建筑。因为那里没有电梯,车库和先进的供热系统。特别是中年的买房人和有孩子的家庭,更加注重建筑的实用性。一个一手抱着婴儿,一手提满购物袋的母亲,当然选择搭乘电梯,而不是爬5层高的楼。而劳碌一天下班回家的丈夫,也不愿意因为要找到停车位,而晚回家15分钟,耽误和家人共进晚餐。
除了以上因素外,买房者还越来越注重建筑的节能功能。Passivhaus,低耗能房屋,成为了房屋销售员挂在嘴边的最关键词语。
Passivhaus(源于英文PassiveHouse),是一种无需暖气或是空调系统,通过城市规划,建筑材料选择和特殊建筑构造等纯“被动”方式,而获得舒适室内环境的建筑。
对于Passivhaus来说,无需额外高投资的能源供应设备,就能满足其供暖,24小时热水和家电能耗。一般Passivhaus住宅的造价,比普通住宅来说,按照需求不同,仅高出10%-20%。而从长远来看,30年之内,一栋Passivhaus的总体建造和维修的花费,和普通建筑的平均水品是一样的,而其能耗,则仅为普通建筑的1/4。
因此从整体来看,Passivhaus要比传统建造方式的普通住宅便宜得多。难怪成为越来越多看重节俭和节能的德国家庭之首选。

房地产发展带来的社会隐患

由于城市内,很多地区的房屋被改造重建,从而衍生出老居住群体和新入住群体的社会矛盾。过去属于学生宿舍的居住区域,由于改建后,迁入大量的上班族和有孩子家庭,使得整个地区消费水平和经济模式发生相应的改变:比如物价上涨,更换商店和商品类型等等。这种发展,导致低收入群体,被迫集中在城市边缘,一些消费水平不高的地方。这些地区的犯罪率,往往要高于高收入群体居住区。从而导致该地区的房地产业普遍萧条,房价下跌。至此形成一种恶性循环。
根据德国房地产协会预测,今后的10年,这种贫富差距和地区差异,在德国城市中,将会有扩大的趋势。如何解决这种社会矛盾,将是每个城市,特别是大型国际化城市所面临的严肃课题。

房子和工作不可兼得?

买房子和找工作,是一对连体双胞胎。购房者,往往根据工作的安排,来选择定居的城市。根据Eurostart研究所最新的城市分析,我们可以看到,在以下四个抽样列举的城市中,好的工作机会和优越的住房条件,几乎成反比的现状。工作机会多,薪水高的城市,却面临找房难的困难;反之,房屋购买性价比高的地区,则往往经济发展低迷,缺乏吸引力的工作机会。看来,找到称心的工作和称心的家居,在目前的德国还是一件很难两全其美的事情。所以买房者要综合自己具体的经济实力、工作性质和当地城市的经济发展,来做出明智的选择。
数据来源:LBSResearch,Eurostat

四大房地产热门城市简介

根据德国房地产协会的最新调查中,柏林,慕尼黑,不莱梅和杜塞尔多夫四个城市,成为大多数德国购房者的“心头好“。
下面,就让我们来逐个看看它们的房地产发展概况和售价吧。

民智一郎特别补充1张图片,反映以下介绍中的四大城市,在德国版图上的位置。



一、柏林

(一)、数字
个人拥有房屋比例 13.0%
待售房屋比例 5.2%
城市人口 340万
(二)、概况
文化大都市柏林,一直吸引着全世界艺术家的注意力。城市中心地区,是房地产发展最火热的地段。从整个城市来看,前东柏林地区,在受到越来越多人的青睐好。很多加入到柏林城的新居民,希望在这里找到属于自己的空间。预计未来五年内,柏林的房地产发展会持续增长。从而打破了东西德合并后,房地产业长期瘫痪不前的状况。现在的柏林,尽管背负600亿欧元的巨债和较高的失业率,却因为这个城市独特的文化色彩和赋有创造性的活力,被经济界人士看好。很多艺术家,传媒人士和新兴高科技产业公司都选择这里安家落户。很多人说:柏林虽然有太多不完善的地方,却也因此拥有比其他城市更多的发挥空间和潜力。
整个城市居民中,拥有个人房产的比例为13%。柏林人从来就习惯了用不多的钱住大房子。所以这里房子的特点是:面积大,位置不错,性价比高。
(三)、柏林房屋售价(欧元)


( 民智一郎附注特别补充说明:表中德语——
(1)缩写qm,原形词汇quadratmeter,表示平方米,即,m²
(2)表中数字前面的小写字母ab和 von...an是一样的,表示“从……开始” )
数据来源:ImmobilienScout24
(四)、柏林房地产销售热门地区
1.Mitte
2.Charlottenburg
3.PrenzlauerBerg

二、慕尼黑

(一)、数字
个人拥有房屋比例 24.0%
待售房屋比例 1.6%
城市人口 130万
(二)、概况
对于经济势头发展迅猛的慕尼黑来说,房地产业的兴旺,是水到渠成的事情。慕尼黑的房价,相对其他城市可以说是奢华级别的。不过价格几年内,将保持相对稳定。除了个别城区外,都不会有太大的涨幅。
慕尼黑买房一大难题是,市场供应赶不上消费需求。可供销售的土地凤毛麟角。由于地皮紧缺的客观条件,房地产商,只好把能拿到的土地,分成小块来卖,才有利润可图,比如140平米的独居,要改为两套分别是70平米的公寓。很多销售者,也借此机会趁火打劫,在地皮紧俏的时候抬高房价,使得很多消费者产生逆反心理,宁可租房,反而推迟购买。以至于很多房子的建造,快要竣工了,才有人开始购买。而信息不灵或犹豫不决的消费者,则很可能错失良机,不得不再等待几年,才能购买到称心如意的好房子。
(三)、慕尼黑房屋售价(欧元)


数据来源:ImmobilienScout24
(四)、慕尼黑房地产销售热门地区
1.Alt-Bogenhausen
2.Herzogpark
3.Nymphenburg
4.Lehel

三、不莱梅

(一)、数字
个人拥有房屋比例 36.0%
待售房屋比例 2.5%
城市人口 54万7千
(二)、概况
不莱梅,是四大热门城市中,房地产价格最便宜的城市。尤其和它的邻居城市汉堡相比,人们会觉得在不莱梅,简直是赶上了房屋购买大减价的档期。其实是这里的房价普遍较低。不莱梅房屋,主要以独栋别墅和连排为主,而独立公寓户型近几年也迎头赶上,成为很多企业管理高层和事业有成人士的理想选择。
按地区来看,和整个德国房地产发展趋势相符,购买者,钟情于城市中心的地带,以及绿树成荫的绿色地带。由于价格的绝对优势,2007年不莱梅房屋销售,比2006年增长了20%。对商机敏感的投资者们,开始开发不莱梅接近水域的城市地带,设计利用河流和绿化带,作为吸引更多买房者的新筹码。
(三)、不莱梅房屋售价(欧元)

数据来源:ImmobilienScout24
(四)、不莱梅房地产销售热门地区
1. Ostertor
2. Bürgerpark
3. Oberneuland

四、杜塞尔多夫

(一)、数字
个人拥有房屋比例 21.0%
待售房屋比例 2.5%
城市人口 57万8千
(二)、概况
在杜塞尔多夫,正在热销的,一方面是年轻父母家庭和单身族们中意的城市中心房屋,另一方面是位于城市边缘地带,正在大兴土木的豪华别墅区。而杜塞尔多夫,有别于其他三个热门城市的特征在于,一般地段和好地段的房价差额是最大的。所以在这里选房,第一个问题不是房屋的类型,而是地理位置。

(三)、杜塞尔多夫房屋售价(欧元)


数据来源:ImmobilienScout24
(四)、杜塞尔多夫房地产销售热门地区
1. Hafen
2. Oberkassel

结束语

在德国买房,最重要的两个参考因素是房屋价格和当地的经济状况。
除了从多方面吸取房屋信息外,购买者还可以利用各州在买房时提供的一些福利政策,以及当地银行提供的优惠贷款信息,找到自己心仪又在经济承受能力之内的房子。

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