美国小住宅建造过程5

2011年7月29日950

本套住宅,分,地下一层和地上一层,两部分。

*地下室部分,采用工厂预制生产的钢筋混凝土大板,

经大型拖车运输到现场,进行机械吊装、就位,建造而成。

*地上楼层部分,为典型的欧美木结构形式。

采用外贴OSB定向刨花板的木框架大板,现场拼装搭建,

形成地上楼层的结构主体。这部分结构的外侧,钉贴特制的

“单向透潮呼吸薄膜纸”。

*外墙有些地方,经过处理,安装成品的塑料壁板。

外墙有些地方,经过处理,粘贴片状石材饰面。

*屋顶部分,采用多榀工厂生产的木屋架桁架,形成屋顶承重结构系统。

屋架上方,铺贴OSB板材,OSB板上,铺贴特制的防水卷材。

防水卷材上面,经过处理,安装成品沥青油毡瓦片。

*楼层承重结构,为采用大跨度的H型钢材,下部中间,由钢管柱子支撑。

H型钢材上面,密集摆放大尺寸的定形板材,

形成楼层地板的承重结构骨架。最后在其上面铺设OSB板材。

*室内墙体木结构构件的空腔,填充具有一定热阻值R的

成品保温隔热毯。再在外面安装防火石膏板材,饰面。

*室内设有传统的壁炉设施。

*室外入口处,建有木结构的平台及挑檐。

*地下室中,还安装了“能量回收通风系统”。

*室外建有专门的供水水井设施,不远处的地面上,

埋有供家庭生活使用的“丁烷金属储存罐”。

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square foot:平方英尺

一英寸=0.0254米
一英尺=12英寸=0.3048米 

1sq.ft.=0.092951sq.metre

1平方英尺=0.092951平方米

2688 Sq. Ft.=249.852288 平方米

住宅大约250平方米,4个卧室,3个浴室,1个壁炉。

本文发表在 2010年3月 分类

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第2楼 民智一郎  发表回复于2010-3-12 16:58:00
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住宅设计效果图

第3楼 民智一郎  发表回复于2010-3-12 16:58:00
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住宅用地范围

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住宅用地范围

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住宅用地范围

第6楼 民智一郎  发表回复于2010-3-12 17:00:00
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住宅用地清理

第7楼 民智一郎  发表回复于2010-3-12 17:01:00
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住宅用地清理

第8楼 民智一郎  发表回复于2010-3-12 17:01:00
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住宅用地清理

第9楼 民智一郎  发表回复于2010-3-12 17:01:00
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住宅用地清理

第10楼 民智一郎  发表回复于2010-3-12 17:02:00
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住宅用地清理以后

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住宅用地清理以后

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住宅用地放线

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住宅用地放线

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住宅用地放线设置定位桩

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住宅用地设置定位桩以后

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住宅用地设置定位桩以后

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使用挖掘机剥离表土

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使用挖掘机剥离表土

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地下室基坑挖掘

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地下室基坑挖掘

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地下室墙下基槽挖掘

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地下室墙下基槽挖掘

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地下室基槽坑内排水

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地下室基槽坑内排水

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地下室基槽坑内排水

第29楼 民智一郎  发表回复于2010-3-12 17:25:00
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地下室垫层需用的石子进场

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施工场地铺放石子

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施工场地铺放石子

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石子运输车辆正在卸料

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施工现场石子料场

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地下室基础地基水准抄平

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地下室石子垫层施工

第36楼 民智一郎  发表回复于2010-3-12 17:28:00
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地下室石子垫层施工

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地下室石子垫层施工

第38楼 民智一郎  发表回复于2010-3-12 17:29:00
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地下室石子垫层施工

第39楼 民智一郎  发表回复于2010-3-12 17:29:00
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地下室石子垫层施工

第40楼 民智一郎  发表回复于2010-3-12 17:30:00
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工厂生产的地下室预制钢筋混凝土墙板进场

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预制钢筋混凝土地下室墙板施工完成以后-前面

作者于2010-3-12 17:32:00编辑了此回复

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预制钢筋混凝土地下室墙板施工完成以后-后面

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搅拌地下室柱子下面的基础即将用到的混凝土

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地下室柱子下面的混凝土基础施工

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预埋管线

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开挖室外下水道沟槽

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安装室外雨水排水管线

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安装基础下面的排水管线

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安装基础下面的排水管线

第51楼 民智一郎  发表回复于2010-3-12 17:38:00
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地下室基础局部

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地下室外部排水管线

第53楼 民智一郎  发表回复于2010-3-12 17:40:00
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深井水泵槽坑内处理

第54楼 民智一郎  发表回复于2010-3-12 17:40:00
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水泵安装

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住宅排水下水道管线槽坑挖掘

第56楼 民智一郎  发表回复于2010-3-12 17:41:00
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住宅排水下水道管线槽坑挖掘

第57楼 民智一郎  发表回复于2010-3-12 17:42:00
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地下室用到的H型钢梁、钢管柱进场

第58楼 民智一郎  发表回复于2010-3-12 17:43:00
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地下室H型钢梁吊装

第59楼 民智一郎  发表回复于2010-3-12 17:43:00
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地下室H型钢梁就位、平整

第60楼 民智一郎  发表回复于2010-3-12 17:44:00
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地下室钢制梁、柱安装

第61楼 民智一郎  发表回复于2010-3-12 17:44:00
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地下室钢制梁、柱安装

第62楼 民智一郎  发表回复于2010-3-12 17:44:00
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木材构件进场

第63楼 民智一郎  发表回复于2010-3-12 17:45:00
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木结构楼地面所需构件加工

第64楼 民智一郎  发表回复于2010-3-12 17:45:00
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木结构楼地面所需构件加工

第65楼 民智一郎  发表回复于2010-3-12 17:45:00
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木结构楼地面所需构件加工

第66楼 民智一郎  发表回复于2010-3-12 17:46:00
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木结构楼地面所需构件加工

第67楼 民智一郎  发表回复于2010-3-12 17:46:00
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木结构楼地面施工中

第68楼 民智一郎  发表回复于2010-3-12 17:47:00
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施工中休憩

第69楼 民智一郎  发表回复于2010-3-12 17:47:00
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下水道沟槽填埋

第70楼 民智一郎  发表回复于2010-3-12 17:48:00
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第二批木材构件运抵

第71楼 民智一郎  发表回复于2010-3-12 17:48:00
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木地面结构完成以后开始铺放木板材

第72楼 民智一郎  发表回复于2010-3-12 17:48:00
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木地面木板材铺放中

第73楼 民智一郎  发表回复于2010-3-12 17:49:00
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木地面木板材铺放中

第74楼 民智一郎  发表回复于2010-3-12 17:49:00
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木地面木板材铺放中

第75楼 民智一郎  发表回复于2010-3-12 17:49:00
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准备安装墙体木框架

作者于2010-3-12 17:50:00编辑了此回复

第76楼 民智一郎  发表回复于2010-3-12 17:50:00
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准备安装墙体木框架

第77楼 民智一郎  发表回复于2010-3-12 17:50:00
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准备安装墙体木框架

第78楼 民智一郎  发表回复于2010-3-12 17:51:00
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准备安装墙体木框架

第79楼 民智一郎  发表回复于2010-3-12 17:51:00
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准备安装墙体木框架

第80楼 民智一郎  发表回复于2010-3-12 17:51:00
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准备安装墙体木框架

第81楼 民智一郎  发表回复于2010-3-12 17:52:00
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墙体木框架安装进行中

第82楼 民智一郎  发表回复于2010-3-12 17:52:00
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墙体木框架安装进行中

第83楼 民智一郎  发表回复于2010-3-12 17:52:00
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墙体木框架安装进行中

第84楼 民智一郎  发表回复于2010-3-12 17:53:00
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墙体木框架安装进行中

第85楼 民智一郎  发表回复于2010-3-12 17:53:00
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墙体木框架安装进行中

第86楼 民智一郎  发表回复于2010-3-12 17:53:00
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墙体木框架安装进行中

第87楼 民智一郎  发表回复于2010-3-12 17:54:00
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墙体木框架安装进行中

第88楼 民智一郎  发表回复于2010-3-12 17:54:00
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住宅施工午餐时间

第89楼 民智一郎  发表回复于2010-3-12 17:54:00
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住宅施工午餐时间

第90楼 民智一郎  发表回复于2010-3-12 17:55:00
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木屋架桁架运抵现场

第91楼 民智一郎  发表回复于2010-3-12 17:55:00
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预先在地面安装山墙上部的墙板悬挑部分

第92楼 民智一郎  发表回复于2010-3-12 17:56:00
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等待起重机准备吊装屋架

第93楼 民智一郎  发表回复于2010-3-12 17:56:00
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起重机抵达施工现场

第94楼 民智一郎  发表回复于2010-3-12 17:56:00
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山墙上部山墙板吊装就位

第95楼 民智一郎  发表回复于2010-3-12 17:57:00
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阁楼桁架施工进行中

第96楼 民智一郎  发表回复于2010-3-12 17:57:00
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阁楼桁架施工进行中

第97楼 民智一郎  发表回复于2010-3-12 17:58:00
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阁楼桁架施工进行中

第98楼 民智一郎  发表回复于2010-3-12 17:58:00
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阁楼桁架施工进行中

第99楼 民智一郎  发表回复于2010-3-12 17:58:00
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阁楼桁架施工进行中

第100楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 8:37:00
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山墙上部最后一块山墙板吊装

第101楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 8:37:00
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山墙上部最后一块山墙板安装就位

第102楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 8:38:00
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山墙上部最后一块山墙板就位固定

第103楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 8:38:00
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住宅上部屋架结构施工完成

第104楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 8:39:00
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屋架顶面OSB定向刨花板铺设安装

第105楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 8:40:00
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屋架顶面OSB定向刨花板铺设安装进行中

第106楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 8:40:00
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屋架顶面OSB定向刨花板铺设安装进行中

第107楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 8:40:00
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屋架顶面OSB定向刨花板铺设安装进行中

第108楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 8:41:00
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屋架顶面OSB定向刨花板铺设安装进行中

第109楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 8:42:00
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屋面防水保护油毡纸施工

第110楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 8:42:00
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屋面防水保护油毡纸施工完成

第111楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 8:43:00
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屋面防水保护油毡纸施工完成以后

第112楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 8:43:00
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屋面防水保护油毡纸施工完成以后

第113楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 8:43:00
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住宅室外木结构平台柱子基坑挖掘

第114楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 8:44:00
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住宅室外木结构平台柱子混凝土浇筑

第115楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 8:44:00
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管径4英寸下水道管线连接安装

第116楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 8:45:00
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管径4英寸下水道管线连接安装

第117楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 8:45:00
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管径4英寸下水道管线连接安装

第118楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 8:46:00
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管径4英寸下水道管线连接安装

第119楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 8:47:00
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住宅室外,后面,第一个木结构平台,框架施工中。

第120楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 8:48:00
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住宅室外,后面,第一个木结构平台,框架施工中。

第121楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 8:48:00
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住宅室外,后面,第一个木结构平台,框架施工中。

第122楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 8:48:00
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住宅室外,后面,第一个木结构平台,框架施工中。

第123楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 8:49:00
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住宅室外,后面,第一个木结构平台,框架施工中。

第124楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 8:49:00
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住宅室外,后面,第一个木结构平台,框架顶面,施工中。

第125楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 8:50:00
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住宅室外,后面,第一个木结构平台,上部,框架施工中。

第126楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 8:51:00
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住宅室外,后面,第一个木结构平台,框架顶面,施工中。

第127楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 8:52:00
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住宅室外,后面,第一个木结构平台,施工中。

第128楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 8:52:00
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住宅室外,前面,第二个木结构平台,施工中。

第129楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 8:54:00
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住宅室外,前面,第二个木结构平台,顶面检测中。 

第130楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 8:55:00
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住宅室外,前面,可见,第二个木结构平台。 

第131楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 8:56:00
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住宅后面,木平台,上部,施工。

第132楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 8:57:00
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住宅后面,木平台,上部,屋架,施工进行中。

第133楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 9:01:00
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住宅后面,木平台,上部,屋架,施工进行中。

第134楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 9:01:00
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住宅后面,木平台,上部,屋架,施工进行中。

第135楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 9:01:00
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住宅后面,木平台,上部,屋架,施工进行中。

第136楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 9:01:00
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住宅后面,木平台,上部,屋架,施工进行中。

第137楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 9:02:00
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住宅后面,木平台,上部,屋架,屋面防水卷材铺设完毕。

作者于2010-3-13 9:03:00编辑了此回复

第138楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 9:03:00
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屋面沥青油毡瓦片运抵

第139楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 9:04:00
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屋面沥青油毡瓦片吊装

第140楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 9:04:00
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屋面沥青油毡瓦片吊装

第141楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 9:04:00
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屋面沥青油毡瓦片吊装

第142楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 9:05:00
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住宅前面木平台位置

第143楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 9:05:00
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住宅前面木平台上部悬挑屋盖完成

第144楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 9:08:00
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住宅外墙壁OSB定向刨花板表面,

铺贴美国劳氏公司(LOWE"S)生产的,

单向透气,防风、防雨、透潮,

保护呼吸纸,薄膜。

第145楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 9:09:00
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外墙壁,呼吸纸,铺贴进行中。

第146楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 9:09:00
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外墙壁,呼吸纸,铺贴进行中。

第147楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 9:10:00
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外墙壁,呼吸纸,铺贴进行中。

第148楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 9:11:00
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准备铺贴,屋面,沥青油毡瓦片。

第149楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 9:11:00
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屋面,沥青油毡瓦片,铺贴进行中。

第150楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 9:12:00
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屋面,沥青油毡瓦片,铺贴进行中。

第151楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 9:12:00
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屋面,沥青油毡瓦片,铺贴进行中。

第152楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 9:12:00
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屋面,沥青油毡瓦片,铺贴进行中。

第153楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 9:12:00
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屋面,沥青油毡瓦片,铺贴进行中。

第154楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 9:13:00
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局部屋面,沥青油毡瓦片,铺贴完成。

第155楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 9:14:00
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剩余屋面,沥青油毡瓦片,铺贴进行中。

第156楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 9:14:00
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屋面,继续施工进行中。

第157楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 9:15:00
引用回复

屋面,继续施工进行中。

第158楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 9:15:00
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安装屋脊通风岭

第159楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 9:15:00
引用回复

安装屋脊通风岭盖板

第160楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 9:43:00
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下面,插补11张图,帮助理解,屋脊排气装置。

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第161楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 9:44:00
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第162楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 9:44:00
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第163楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 9:44:00
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第164楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 9:44:00
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第165楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 9:45:00
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第166楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 9:47:00
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第167楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 9:47:00
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第168楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 9:48:00
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第169楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 9:49:00
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第170楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 9:50:00
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第171楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 9:51:00
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住宅内部,隔墙,木框架,施工。

第172楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 9:51:00
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住宅内部墙体施工

第173楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 9:51:00
引用回复

住宅内部墙体施工

第174楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 9:52:00
引用回复

三角按摩浴缸

第175楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 9:52:00
引用回复

淋浴单元

第176楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 10:56:00
引用回复

住宅内部墙体施工

第177楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 10:57:00
引用回复

住宅内部墙体施工

第178楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 10:57:00
引用回复

第179楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 10:58:00
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住宅内部墙体框架施工完成

第180楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 10:58:00
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住宅内部墙体施工现场一角

第181楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 10:59:00
引用回复

成品窗子运抵现场

第182楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 10:59:00
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安装外墙窗子

第183楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 10:59:00
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外墙窗子安装中

第184楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 11:00:00
引用回复

室内供水、采暖管线开始施工

第185楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 11:00:00
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加工室内供水、排水、采暖管线管件

第186楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 11:01:00
引用回复

室内排水管线施工

第187楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 11:01:00
引用回复

楼层结构下部给水(白色细管)、排水(白色粗管)管线

第188楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 11:02:00
引用回复

住宅室外挖掘

第189楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 11:02:00
引用回复

第190楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 11:02:00
引用回复

通风管道安装中

第191楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 11:03:00
引用回复

通风管道安装中

第192楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 11:03:00
引用回复

通风管道安装中

第193楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 11:03:00
引用回复

通风管道安装中

第194楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 11:04:00
引用回复

通风管道安装中

第195楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 11:04:00
引用回复

通风管道安装中

第196楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 11:04:00
引用回复

第197楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 11:05:00
引用回复

通风管道安装完成

第198楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 11:05:00
引用回复

住宅前方右面山墙位置壁炉烟囱道施工

第199楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 11:06:00
引用回复

住宅前方右面山墙位置壁炉烟囱道施工

第200楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 11:06:00
引用回复

住宅前方右面山墙位置壁炉烟囱道施工

第201楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 11:06:00
引用回复

住宅前方右面山墙位置壁炉烟囱道施工

第202楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 11:06:00
引用回复

住宅前方右面山墙位置壁炉烟囱道施工

第203楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 11:07:00
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住宅前方右面山墙位置壁炉烟囱道施工

第204楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 11:08:00
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住宅前方,右面山墙位置,外墙面,

防风、防水、透潮、呼吸纸铺贴。

第205楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 11:08:00
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住宅前方右面山墙位置外墙壁保护纸、烟囱施工完成

第206楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 11:08:00
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住宅右前方施工现场一角

第207楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 11:09:00
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准备浇筑混凝土地下室地面

第208楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 11:09:00
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第209楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 11:09:00
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第210楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 11:10:00
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地下室混凝土地面浇筑中

第211楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 11:11:00
引用回复

地下室混凝土地面浇筑中

第212楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 11:17:00
引用回复

地下室混凝土地面浇筑中

第213楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 11:18:00
引用回复

地下室混凝土地面浇筑中

第214楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 11:18:00
引用回复

地下室混凝土地面浇筑中

第215楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 11:18:00
引用回复

室外门口地面混凝土浇筑中

第216楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 11:19:00
引用回复

室外门口地面混凝土浇筑中

第217楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 11:19:00
引用回复

室外门口地面混凝土浇筑完成

第218楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 11:19:00
引用回复

住宅前面外墙面壁板的安装

第219楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 11:22:00
引用回复

住宅前面外墙面壁板的安装

第220楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 11:22:00
引用回复

住宅前面外墙面壁板的安装

第221楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 11:23:00
引用回复

住宅后面外墙面壁板开始安装

第222楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 11:23:00
引用回复

住宅后面外墙面壁板开始安装

第223楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 11:23:00
引用回复

住宅后面外墙面壁板开始安装

第224楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 11:29:00
引用回复

第225楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 11:29:00
引用回复

住宅后面外墙面壁板安装完成

第226楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 11:30:00
引用回复

住宅右面山墙位置外墙面壁板开始安装

第227楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 11:30:00
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住宅右面,山墙位置,外墙面,壁板,开始安装。

第228楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 11:32:00
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主人的妈妈在山墙位置壁板安装的现场

第229楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 11:33:00
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住宅左面,山墙位置,外墙面,壁板,安装中。

第230楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 11:34:00
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住宅左面,山墙位置,外墙面,壁板,安装中。

第231楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 11:37:00
引用回复

住宅左面,山墙位置,外墙面,壁板安装接近完成,

黑色部分,为即将建造的另一个烟囱位置。

第232楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 11:38:00
引用回复

法国风格门的安装

第233楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 11:38:00
引用回复

第234楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 11:38:00
引用回复

第235楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 11:39:00
引用回复

第236楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 11:41:00
引用回复

地下室木结构楼梯段的加工

第237楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 11:41:00
引用回复

第238楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 11:41:00
引用回复

第239楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 11:42:00
引用回复

地下室木结构楼梯段的安装

第240楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 11:42:00
引用回复

地下室木结构楼梯段的安装完成

第241楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 11:46:00
引用回复

住宅后面木平台施工现场

第242楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 11:46:00
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住宅前方,左面,山墙位置,烟囱烟道的施工。

第243楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 11:47:00
引用回复

住宅前方,左面,山墙位置,烟囱烟道的施工。

第244楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 11:48:00
引用回复

第245楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 11:48:00
引用回复

第246楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 11:48:00
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第247楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 11:49:00
引用回复

第248楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 11:50:00
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事先已在地下室混凝土墙上钻了一个圆洞

第249楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 11:51:00
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住宅前方,左面,山墙位置,烟囱烟道的施工。

第250楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 11:53:00
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第251楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 11:54:00
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第252楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 11:56:00
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第253楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 11:57:00
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第254楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 11:58:00
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第255楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 11:58:00
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第256楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 11:58:00
引用回复

第257楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 11:59:00
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住宅前方,左面,山墙位置,烟囱烟道的施工,接近完成。

第258楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 11:59:00
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第259楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 12:00:00
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现场,使用专业机器,加工,屋面金属檐口雨水沟槽。

第260楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 12:01:00
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第261楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 12:01:00
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安装住宅前面的,屋面金属檐口雨水槽。

第262楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 12:02:00
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住宅前面的屋面金属檐口雨水槽安装中

第263楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 12:02:00
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安装住宅后面的,屋面金属檐口雨水槽。

第264楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 12:03:00
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第265楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 12:03:00
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屋面檐口下部的施工

第266楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 12:04:00
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住宅前面,墙壁,基底,黑色保护纸表面,金属网的安装。

第267楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 12:05:00
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住宅前面,墙壁,金属网表面,抹灰。

第268楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 12:05:00
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安装前门

第269楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 12:05:00
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第270楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 12:06:00
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前门安装完成

第271楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 12:06:00
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住宅前面,墙壁,抹灰表面,镶贴,片状石材。

第272楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 12:07:00
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住宅前面,墙壁,抹灰表面,镶贴,片状石材,施工进行中。

第273楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 12:07:00
引用回复

住宅前面,墙壁,抹灰表面,镶贴,片状石材,施工进行中。

第274楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 12:08:00
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第275楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 12:08:00
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第276楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 12:08:00
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第277楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 12:08:00
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第278楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 12:09:00
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住宅前面,墙壁,抹灰表面,镶贴,片状石材,施工进行中。

第279楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 12:09:00
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住宅前面,墙壁,抹灰表面,镶贴,片状石材,施工进行中。

第280楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 12:10:00
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住宅前面,墙壁,抹灰表面,镶贴,片状石材,施工完成。

第281楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 12:11:00
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住宅前面,墙壁,片状石材,缝隙之间,灌浆。

第282楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 12:11:00
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住宅前面,墙壁,片状石材,缝隙之间,灌浆。

第283楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 12:11:00
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住宅前面,墙壁,片状石材,缝隙之间,灌浆进行中。

第284楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 12:12:00
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住宅前面,墙壁,片状石材,缝隙之间,灌浆进行中。

第285楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 12:12:00
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第286楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 12:16:00
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第287楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 12:16:00
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第288楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 12:17:00
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住宅前面,墙壁,片状石材,缝隙之间,灌浆进行中。

第289楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 12:17:00
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住宅前面,墙壁,片状石材,缝隙之间,灌浆施工完成。

第290楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 12:18:00
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住宅室外场地上,挖掘,室内燃气所需的,丙烷气体存储罐坑。

第291楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 12:18:00
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住宅室外场地上,丙烷气体存储金属罐的吊装。

第292楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 12:19:00
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住宅室外场地上,丙烷气体存储金属罐的就位。

第293楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 12:19:00
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室内墙壁上,粉红色成品保温隔热毯的施工。

第294楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 12:19:00
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第295楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 12:20:00
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室内墙壁保温隔热施工

第296楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 12:20:00
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室内天棚位置保温隔热施工

第297楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 12:21:00
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室内天棚位置保温隔热施工

第298楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 12:21:00
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室内天棚位置保温隔热施工

第299楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 12:21:00
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防火纸面石膏板运抵现场

第300楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 12:22:00
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防火纸面石膏板饰面施工

第301楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 12:22:00
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第302楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 12:22:00
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第303楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 12:23:00
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住宅主人儿子帮助加工防火纸面石膏板

第304楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 12:23:00
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专用石膏板顶升机械

第305楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 12:23:00
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专用石膏板顶升机械辅助施工中

第306楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 12:24:00
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住宅主人儿子在施工现场

第307楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 12:24:00
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住宅主人妻子在施工现场

第308楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 12:25:00
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专用石膏板顶升机械辅助施工中

第309楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 12:25:00
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屋架下部石膏板饰面的施工

第310楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 12:26:00
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屋架下部石膏板接缝的密封处理

第311楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 12:26:00
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主浴室中的按摩浴缸安装施工

第312楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 12:26:00
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第313楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 12:27:00
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主浴室安装施工现场

第314楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 12:28:00
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住宅前面,门口,木平台位置的,木结构阶梯的施工,已经完成。

第315楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 12:28:00
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木工加工台现场

第316楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 12:29:00
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第317楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 12:29:00
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一块窗台板加工完成

第318楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 12:29:00
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杨树板锯割6英寸宽

第319楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 12:30:00
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客厅墙面准备刷涂料

第320楼 民智一郎  发表回复于2010-3-13 12:30:00
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窗洞位置木材窗套完成以后

下面转贴“时寒冰”先生的一篇文章,帮助朋友们理解美国的住宅。
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美国的房价

时寒冰

(节 选)

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美国的房价(上)

(2009年10月21日)

在美国,所谓的房子是指我们国家所说的独栋别墅,而中国所谓的房子在美国被称为“公寓”。

另外,美国出售的房子基本上都是精装修房屋。

因为,许多州的法律都规定,不动产未成形以前不得出售。像中国的毛胚房,在美国的许多州,是禁止交易的。因此,美国也没有像中国这样的,完全为既得利益集团着想的预售房制度。

(一)、Jack家的房子(独栋别墅)

先说Jack先生家的房子。

Jack是一位投资家,也是美国外交委员会委员,他居住的小区属于富人区,房价在美国也属较高的。这幢房子距离洛杉矶机场大约50分钟的路程。

据Jack介绍,房子的面积为350平方米左右,他顺便加了一句“相当于上海500、600平方米的别墅面积”。

原因是,美国的房子不仅是按照使用面积计算的,而且,可以并排放两辆SUV的大车库是不算入面积的。除此,还有一些诸如阳台这样的不算入面积。

所以,我自己也感觉,他的350平米的住房,比我在上海看到的500平米的别墅明显要大,而且,房子每层的高度远高于国内。

这幢房子带一个院子,院子的面积大约为600平方米,有一个清澈的游泳池。

Jack和女主人在院子里种植了很多花、树。

在美国,我所看到的房子,每一家的院子都经过了精心的绿化,包括低收入者的房子都如此。

这幢房子的土地也归房屋的主人所有,如果地方发现金矿之类的宝贝了,也归属房屋主人所有。私人财产受到保护,政府不得以任何理由据为己有,更不能强行拆迁。

那么,这样一幢房子,价格是多少呢?
150万美元。别忘了,这是美国高档住宅区的房价。美国政府公布的官方数据表明:2009年6月,全美国新房销售中间价为20.6万美元(每套房子)。

对于房屋中间价,开发商任某(任/志/强/?)等人强调,美国的房价是全国的价格,是包括农村的,不能跟中国城市的房价对比。

这次到美国后,有几个问题我弄清了,我知道了那些谎言是如何制造出来的:
第一,美国的城乡差别比中国城市之间的差距还要小。

像洛杉矶,如果以大洛杉矶地区来看,它包括洛杉矶县、奥兰治县、河滨县等5个郡131个城镇,人口952万,是全美最大的城市群。

在这里,乡村跟城市几乎没有什么区别,许多豪华住宅区并不在市中心,而是在城镇。这跟美国人的生活习惯有关。有钱的富人喜欢住在空气新鲜、环境优美的郊外,而不是像中国的富人这样,拼命地往市中心挤,因此把穷人赶到了郊外。而且,美国的城市化进程较早,大约78%的人口生活在城市,其所说的全国房价实际上等同于城市的房价。

国内的既得利益集团及其代言人,歪曲了真相,掩盖了中国房价畸高的现状。

第二,关于物业税(房产税)。美国的房子收物业税,成为开发商等既得利益集团强化美国住房成本高昂,维护中国高房价的借口。

但是,美国的物业税是有很多减免项目的,比如,第一套房贷款,可以根据利息支出减免很多税收,如所得税之类的,以减轻购房者的负担。根据Alex F. Schwartz著作的介绍,“以2003年为例,全美共有1.5亿购房者,因为从联邦个人所得税中免去了抵押贷款利息而获益”。

除了税收,联邦政府为低收入者提供的资助主要有三种形式:1)支持具体住房工程的建设。2)帮助租房者获得私人市场的住房。3)为州及地方政府提供资金,使其发展自己的项目。

另外,美国虽然物业税高,但这个物业税实在是物有所值的,因为,政府提供的服务实在是太好了。比如,Jack家的房价,虽然交物业税,却不用缴纳物业费了。政府不仅把垃圾替你清理得干干净净,还随时提供相关服务。

中国虽然不收物业税,但被既得利益者,依靠垄断攫取的物业费,算下来也基本赶上美国的物业税了——而且没有任何税收方面的减免。

(二)圣地亚哥(San Diego)的富人住宅区

在圣地亚哥,得到吴隆老先生和Susan的热情接待,他们都在美国生活了40多年以上。吴老先生正在建房子(美国相当一部分房子都是自建的),谈及中国的房价,他几次发出“to crazy”(太疯狂)的感慨。不仅吴老先生,我在美国接触到了10余位在美国生活了30年以上的美籍华人,每个人都发着同样的感慨。他们问我最多的问题,也是中国的房价凭借什么力量在赶超美国?

的确,即使从绝对值上来看,中国大城市的住宅价格,很多也已经超过美国。

吴老先生特别向我推荐,去看了圣地亚哥的一个富人区。吴老先生再三强调,这是美国住宅价格最高的地区之一。这里的环境优美,蓝天、白云、绿草……令人心旷神怡。富人区的别墅很少有重复的,每幢房子都由专门的设计师设计,都起有名字,有绿化、妆扮得非常美的院子、清澈的游泳池,配套齐全的生活设施。

这个号称全美国最贵的住宅区之一的房价是多少呢?每幢房子(即我们所说的独栋别墅)大都在100万到300万美元之间,每幢房子的面积,折合成我们所说的建筑面积,大约在500平方米以上。而且,都是精装修过的,折算一下每平方米的面积,真的便宜之极。

在上海,这个价格无法买地段较好一些的公寓,更买不起像汤臣一品那样的天价公寓房。

美国富人区的房价,在中国,又算得了什么?

(三)、世界上最贵的住宅区:Beverly Hills(贝佛利山庄)

Beverly Hills(贝佛利山庄),被称为“全世界最尊贵住宅区”。好莱坞电影明星、NBA、明星、世界级著名艺术家、大富豪纷纷在此购房买地,能在这里拥有一栋豪宅是自己身份及地位的象征。在美国期间,作家刘广宇(《通天塔》的作者,在美国生活了20多年)夫妇带我去参观了这一地区,并给我详细介绍了这里的情况。

那么,这里的房价是多少呢?位置略偏、普通的房子(独栋别墅)房价在200万美元左右(公寓房价格更低),豪华房子上千万美元。

值得一提的是,号称世界第一贵的房子也在这一带,很多人一听价格会瞠目结舌——1.65亿美元。但如果根据其面积算单价,仍比上海的房价要便宜得多。

这个山庄曾经为报业大亨William Randolph Hearst,坐落在贝佛利山上,占地75000英尺,三层楼,山庄有29间卧室、40间浴室、3个游泳池和一个电影院。

这里是闹中取静,环境很美,要不然那么多明星也不会挤到这里来住。

上面部分的“美国的房价”,主要介绍美国富人区的房价。对比之下,我们发现国人原来大都是生活在富人区的——就负担的房价而言。

根据IMF公布的数据,2008年中国、美国的人均GDP分别为3300美元和4.7万美元,中国只有美国的7%。通过对比,房价孰高孰低,就更加清晰了。

下面部分的“美国的房价”,我将介绍中等收入者及普通房子的价格。

当然,由于本人走访时间较少,若有不确切之处,请指出,笔者将核实、更正。

另外,有朋友指责我写的关于美国的文章是“卖国”言论,我非常奇怪,别说卖国,就是卖家里的粮食,我妈要是不同意就卖不成,遑论卖那么大的东东。更应该看看那些居庙堂之上者,他们的妻子儿女是哪国国籍?财富在何方?

有一点我的确错了,谁说中国的教育失败,这本身就是中国教育成功的标志——至少达到了教育者的目的。

我对美国制度的好感,乃是基于对中国这片苦难土地的期待,是一种能让人流泪流血的殷切期待。如果不能完善制度,苦难将转嫁给后辈,继续这种轮回。因此,我生于这片土地,也将死于这片土地。三尺之上有神明,如果我的文章不是基于对苦难民族之大爱,上天将灭杀我。

同时,请上天宽恕那些一直密集诅咒、谩骂、造谣中伤我的人,因为,他们的恶并非源于自己的本心,而是源于脑子被清洗后的迷失。我愿意替他们承受惩罚。
愿上天悲悯!

另外,下午接受了央视的电话采访,有关明天即将公布的第三季度数据。我认为,通货膨胀正在发生,而非什么预期,房价上涨就是对通货膨胀的确认。根据比价复归原理,房价之后,将带动一系列价格的上涨。

美国之行,让我更清晰地看清了中国经济包括股市、房价的走势。

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美国的房价(中)

为了在短时间内了解美国的房价,我马不停蹄,多次向在美国生活了20多年甚至40年以上的华侨打听情况。他们主动带我走访了一些住宅区,并向我提供很多信息。

我最感慨的一点是:房子是用来住的,是用来享受生活的,不是用来炒的,更不是政府借以敛财的工具。
当然,这种表述容易引发歧义。如果用如下方式表达,就安全得多:万恶的资本主义当权派,用优惠的住房政策和良好的服务,收买人心,欺骗人民,使他们在一种骗局之下过着幸福的生活,以达到既得利益集团捞取选票,维护权力私欲的目的……。

不过,万恶的资本主义制度,在“欺骗”民众方面,做得实在太像了,几乎难以看出破绽——当然,这或许不是单纯依靠居委会老大妈做思想工作,通过提高政治觉悟就能解决的问题。

今天,看看美国中等民众的住房状况。

下图是一套使用面积在500平方米,购买价为70万美元的别墅远景(尊重美国人的隐私,近景未照,但拍摄有周边的住房照片,房价大致相差在一个水平上)。距离洛杉矶国际机场大约45分钟的路程。

一般而言,开发商批量建造的,同一设计标准的别墅,要比单独设计的别墅价格低不少。购买房屋时,开发商对房屋都做了精装修,并经过了政府有关部门的严格检查和验收。

有很多美国人是自己建房,即自己当自己的开发商,买下土地以后,聘请设计师设计,设计被政府有关部门批准后,找施工企业施工。非常高的自由度。

这套别墅由于紧邻高尔夫球场,根据美国法律规定,墙玻璃装的都是防弹玻璃。房主是经商的,年收入20多万美元(税后),也就是说,他三年多一点的收入即可买一套这样的住房。

但是,他没有炒房。其实,整体而言,在美国,炒房的狂热度比中国差远了。

首先,在美国炒房的成本非常高,美国的税收等政策对炒房者是毫不怜悯的。主要体现在持有环节方面。

第二点,美国人信奉基督教者居多,民风比较传统(这一点跟我此前的印象大相径庭,美国人对传统道德的遵守和对宗教伦理的敬畏,给我留下了深刻的印象。比如,这个区40年没有发生过一次盗窃案,朋友介绍时我忍不住追问了一句,得到的答复依然是肯定,实在是有点难以置信),欲望受到这些因素的制约。

第三点,美国的政治透明度相对较高,官员在短期内快速敛财,购买多套住房的可能性微乎其微,官员通过腐败发财,再通过官商勾结,推高房价以实现自我财产二次增值的可能性更是微乎其微。

整体而言,美国的中产阶级在住房方面是比较宽裕的,至少,从我亲眼所见、亲耳所闻的信息来看如此——当然,我所看所听的也是有限的,所以,才借助了当地华侨的慧眼。

由于美国的中产阶级大部分人不为住房问题困扰,可以安心工作,安心做自己喜欢的事情,实现自己的人生价值。这个群体的创造力被最大限度地激发出来。

住房是一种生活必需品,而不是一种理想。有时候我想,这或许也可能称之为境界,而这种境界在美国是极其平常的。

当然,我可以用有关部门喜闻乐见的语言,来表述我接下来的观感:美国政府其实是非常傻帽的,把房价推高些,质量弄差点(可以建了拆、拆了建),既可以拉动GDP增长,又能提高政府的财政收入,何乐而不为呢?而且,培养出一个开发商这样的吸血鬼集团,可以供养钱财,于公于私,都大有裨益。

不妨看看人民网的这篇报道——“受金融危机影响,美国大约有30个州政府缺乏资金支付失业救济金,未来几个月将面临破产。目前,以最富有的加州为首,众多州政府已向联邦政府要求贷款,但是联邦政府也同样债台高筑……”。

当然,美国的当权者非常聪明,全美国3亿多人口中,私人拥有枪支数量高达2.5亿。美国不禁枪,是因为“美国人民有推翻暴政的自由”,当权者当然不敢了。他们清楚枪不是用来打鸟的(很多美国人视动物为朋友),如果人成了鸟人,就很难说了。

所以,房价说到底,是一个政治问题,是谁怕谁的问题,官畏民与民畏官,必然导致两种完全不同的走势。

下篇介绍美国的普通住房。

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美国的房价(下)

《美国的房价》上和中发出后,引起的反响出乎意料。一位朋友告诉我说,地产界几位“胖子”(重量级人物)私下闲聊时,评价说“姓时的最近表现很不好”。其实,对于某些人而言,我何曾“表现好过”?我只是写下美国之行的一点见闻而已,真不明白何以惹得那么多人“忍无可忍”,以至于有人兴致勃勃地上门叫阵,被我慈祥地摸一下头又回去洗洗睡了——当然,摸脑袋的事情不能常干,毕竟,抢神父的饭碗是很不厚道的,所以,再出现这类事情希望大家伸出援手帮我一把,只当做慈善了。

对于我前面拍摄的照片,有人说美国的那些房子都是木头房,以便于随时拆迁。你当我和那些带我去看房的,在美国生活了30年以上的华人,都是吃泡泡糖长大的么?你当美国是中国,人们时刻准备着离开家园为城市改造献青春吗?美国的宪法和法律不是仅供观赏的。而且,在美国,由于标准要求高,木结构的房屋成本并不低,对防火、防潮、防虫、透气等的规定是非常严格的(比如,用来建造美式木屋的木材的平均含水率只有17%),否则,一旦因房屋质量出现问题而被告上法庭,所面临的赔偿可能令其倾家荡产。

即使在中国,木结构房屋的造价也并不低。为此,我专门咨询了几位开发商,并查询了相关资料。资料显示:木结构房子全部完工后的总成本与混凝土等其他结构房相当,甚至更贵一些,独立木结构住宅每平方米的总建造成本甚至能达到6000元左右。

整体而言,即使从绝对值上比较,中国的房价也超过了美国,更不用说像北京、上海这种一线城市的房价了。如果从房价收入比来看,中国的房价绝对是全世界最高的。

大家不妨参看一下,曾在美国生活过的多位财经人士写的,中美房价的比较文章,更可以参看中国和欧洲的房价对比——这种对比更直观。

至于物业税,我走访过的住宅小区,物业税一般在1%(刘广宇先生所在区域)至1.2%(Jack家所在区域)之间,由于政府通过很多优惠措施减轻自住房者的负担,实际支付的税收要远低于这个规定值,更何况,物业税都有明确的支出项目,缴纳税收换取了优质的服务,这是美国公民自愿缴纳物业税的重要原因。

在《美国的房价》上和中发出后,我也收到几位在美国工作的朋友的来信,他们提供的资料与我在美国了解到的情况相吻合。

我们今天不妨从简单的数据入手做做一下比较吧。

2008年,美国人均年收入(全美国民)为3.76万美元(世界排名第4)、中国2008年人均年收入(全国居民)仅1100美元(世界排名109位),美国人均收入是中国的34倍。当然,这样算可能会让一些人不爽,脾气大点的可能会“忍无可忍”,伸长脑袋让你摸,以折磨你善良的内心。

我们退让一步比较吧。中国城镇居民的收入差距很大。2008年,全国城镇居民人均收入15781元,约折合2300美元;2008年,全年全国农村居民人均收入4761元,折合700美元。显然,即使拿中国城镇的人均收入与美国(含农村)的人均收入对比,中国城镇居民的人均年收入也仅相当于美国的6%,或者说,美国(含农村)的人均收入是中国城镇居民(不包括农村)人均年收入的16.3倍。另外别忘记了,美国有健全的社会保障,并且,物价水平低于中国——这一点下篇文章介绍。
这样比较让开发商们平衡点了吧?

那么,美国目前的房价是多少呢?

2009年10月28日,美国商务部公布的最新数据显示,美国9月份的新房销售中间价为每套20.48万美元,折合人民币约140万元(美国所发布的房屋中间价是比平均价更能反映房屋平均价格水平的指标)。换句话说,在美国每套约20万美元的房子,是绝对的主流。需要强调的是,这指的是美国的新房价格,二手房价格的中位数一般要比新房中间价低4万美元左右。

美国的新房指的是什么样的房子呢?上海社科院经济景气与预测研究室主任刘熀松先生曾经撰文指出:美国的房屋面积一般为每套200平方米左右,且为全装修房。

这样计算出来,美国住房的单价折合成人民币大约6800元/平方米。

其实,这样算并不严谨。因为,美国的住房不像中国这样按照所谓建筑面积计算,美国是按照使用面积计算的,而且,诸如车库、阳台、地下室、储藏室这样的都不算入面积,综合折算下来,美国200平方米的房子差不多相当于中国400平方米左右的房子(这也显出中国既得利益者用建筑面积计算房价的高明)。即便这样,还没有考虑前后院,美国住房的前后院也是不算入面积的。

另外,还有四点不同:其一,美国的房子在中国被称为别墅,而中国被称为房子的住房在美国只是公寓。严格说来,美国的房价与中国的别墅价格相比才是恰当的。那样的话,差距就更离谱了——中国公寓的价格远远超出了美国的别墅价格。其二,中国的房子不包括土地,相当于一次缴纳了70年的租金,而美国的房子是包括土地的,永远归其所有。其三,中国的是毛胚房,美国的是精装修房。其四,美国的住房质量和品质更好,美国的住宅平均寿命是80年——100年,而中国是30年(这个数字连开发商自己都“供认不讳”,不妨看看他们此前写的文章)。

在中国,许多普通人,用花费毕生心血积累的财富,换取的是价高质次的商品房。美国中低收入者花费几万美元就可以买一套房,房屋质量虽然不能跟几十万美元的房子相比,但有院子,可以种花草,是一片属于自己的世界。而且,位置稍远一些的房子,几万美元的照样舒适地令人感慨!在洛杉矶的时候,我们开车去看一位朋友,导航仪把我们带进了一个同名的街道,那里居住的是中低收入者,一套住房的价格也就4万美元左右,院子美化得花园一般。

正因为美国的房子品质好价格低,所以,才有那么多的官员、商人,悄悄地在国外买房,心甘情愿地把家人送到水深火热的资本主义国家体验生活,基本上都是“一去不复还”。

最聪明的当属开发商,他们一边说中国的房价低,美国的房价高,一边又悄悄地把财富转移走,去国外买房。据一位开发商职业经理人估计,至少超过一半的有实力的开发商,把财富和子女转移到了国外。他们自己则既不买也不住他们所声称的由他们自己建造的“绝对物有所值”的房子。

美国的住房政策对建设美国特色(原谅我用这种表述)的和谐社会做出了重要贡献。

美国对公众购房尤其自住房有很多优惠政策。通过媒体的报道,国内的读者一般都知道,美国自住房,住满两年以上,出售时,享有增值税减免优惠,自住房贷款利息可抵消个人所得税等等政策。其实,还有更多。

据《Housing Policy in the United States》一书介绍,美国建立住房体系过程中,有两大主题:

一是自有房。为了让民众买得起房,美国政府采取补贴等措施,帮助民众买房。“联邦和州政府长期以来一直通过降低抵押贷款的利率来减少自有房的费用。更近些的办法对低收入住户的本息还贷支出进行补贴,使得他们可以获得购房所需的抵押贷款……。到1972年为止,帮助40万户家庭成为了有房户。”(该书第265、266页)。后来,联邦政府又通过发行抵押贷款收益券等方式,为购房者提供补助。“除了住房抵押贷款利息支出免交个人所得税之外,其他针对有房者的税收政策还包括不动产税减免、出售住房所得的资本收益减免,以及由免税债券资助的面向首次购房者的低利率贷款……。除税收支付之外,联邦政府为低收入者提供的资助主要有三种形式:一是支付具体住房工程的建设;

二是帮助租房者获得私人市场的住房;
三是为州及地方政府提供资金,使其发展自己的项目。”(第6页)。

根据《Housing Policy in the United States》一书的介绍,美国自有房住户的住房支出绝大部分(接近80%)在其总收入的30%以下,而且,美国的社会保障健全,这使得民众有更多的资金用于消费,所以,很少听到美国拉内需,人家一直是超前消费。

与美国的情况相比,中国由于社会保障不健全,相当一部分收入要用于弥补社会保障不足的缺口(教育、医疗、养老等等),能够用于买房的收入应该占到总收入的10%是合理的。但是,所有的人都知道,这个比例在中国到底有多么令人触目惊心!不然也不会有“房奴”这样的词产生出来。

在美国,对于买不起房的人,政府通过提供房租补贴等方式帮助他们。“总的说来,目前有将近690万低收入家庭接受某种形式的房租补贴,其中,受政府工程补助的私人所有出租房是最大的补助项目,提供了200万套廉价住房。租房券作为第二大项目,提供塞180万套廉租房。公共住房排名第三,提供了120万套住房……。剩下的190万套廉租房由低收入住房税收补贴、免税多户住房债券和Home项目资助。绝大多数受资助的住房获得了多种渠道的补助……。住房政策不只局限于提供项目资助和税收激励,它还涉及与住房有关的融资、开发、租赁、销售等各个方面。换句话说,所有致力于为低收入和少数族裔住户提供住房的制度、法规与实践都是住房政策的中心。”(该书第7页)。

而在中国,最大的问题是住房的最大受益者是地方政府,他们为了力推房价以把地卖个好价钱,建设保障性住房的动力严重不足。保障性住房跟不上,任何调整房价的措施都必然失败。实际上,许多调控手段被巧妙地扭曲成了推高房价的手段。

美国建立住房体系的第二大主题是收入融合(Income Integration),简言之就是化解贫富对立,建设和谐社会。两个办法,一是“分散”,帮助公共住房居民和其他极低收入住房搬入中等收入、通常位于郊区的社区,二是“收入融合型住房”,即把不同收入阶层的住房置于同一建筑或同一开发项目中。(全书第269页)。

写这篇文章的时候,我不想再像前两篇那样,用自己拍摄的照片作为说明,免得有人继续说我不客观。在拉斯维加斯的时候,我拿了两本当地出版的售楼指南,本想找个扫描仪,从第一页到最后一页全部扫描出来,让大家看看,20万美元以下的房子,在美国是不是主流,让大家明白,“美国9月份的新房销售中间价为每套20.48万美元”到底是一个什么概念。但是,我们偌大一个报社,居然没有扫描仪,我只好用数码相机翻拍下来代表主流的信息,让大家看个大概。由于才疏学浅,时间匆忙,不当之处请指出,本人即更正。

再说明一点,这只是我在美国的一些见闻。美国不是天堂,但是,我们要汲取它好的一面,经常对照别人的优点才能更清晰地看到自己的不足,这样做的目的,是为了促使各级官员从诸如“钓鱼”这样的繁杂事务中摆脱出来,认清腐朽、堕落的资本主义执政者通过重视诸如住房这类民生欺骗、麻痹人民的可耻伎俩,认真执行中央的各项民生政策,正确落实科学发展观、建设和谐社会,以使民众摆脱房奴的枷锁,在生活质量上赶超英美,使万恶的资本主义社会露出狰狞的面孔,遭到全世界人民的唾弃,使中国特色的执政理念成为各国效法的典范,在人类历史上写下最光辉的一页。

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附录1:

小赖的博客 http://lionelli365.blog.sohu.com/) 在《美国的房价(中)》后面跟帖写道:

“我是一个留美学生……最冷人咋舌的是国内的房屋价格,我刚刚在北美这里买了HOUSE(国内叫独栋别墅),2004年建,不错的小区,离城中心downtown开车走快速路只要15分钟,240平米的两层别墅另加地下室和前后院子(在这里,地下室、 车库和屋前后院子是不算在房屋面积内的,240平方米是只房屋室内的使用面积),一共花了是32万。贷款利息是2.25%,月供1000多元,因为是我和老婆两人一起还贷,所以觉得压力不大。和国内同学聊天,他们每个月都要还3-4千,4-5千的房贷,房贷几乎是家庭收入的50%-70%,甚至需要父母帮着每月还房贷。而且买的还是个2室1厅或3室1厅,真是吓人。日子过的紧巴巴,还要这样过30年,这样的事情在北美是难以想象的。而且在这里,享受生活中的快乐是第一位的,金钱,房子不是人们追求的目标。国内的房地产业,事实上,已经处于危机之中。因为在北美,房屋贷款明文规定,月房贷还款不能超过月家庭收入的35%,而房屋总款一般是家庭年收入的5倍。去年这个省的平均公寓价格是每套公寓24万美金,平均房屋(国内叫独栋别墅)价格是30万美金。再看看中国炒房的人们,比较起来就是在刀头舔血。目前国内的物价水平,税法制度感觉就是逼着人们在工资之外去找钱,逼着人们去FU BAI。人们不安心工作,总是想方设法的 投机取巧,急功近利,走捷径,饮鸩止渴。这样长久下去,真不敢往下想……”

“在北美,房屋的价格一般是家庭年收入的5倍。举个我朋友的例子,他们生活在美国的一个二线城市(类似于中国的苏州),是一对年轻夫妇,他们都是刚刚进入工作岗位的中学老师,税后月工资每人在2500美金左右,那么他们的家庭年薪是6万美金。而他们买的独栋别墅是28万(室内精装修的独栋别墅:房屋100平米,地下室100平米,能放2个车的车库,和80平米的后院),可以这样说,他们在保证享受生活质量的前提下,在10年内还清贷款是没有任何问题的。而国内呢? 动辄几十万上百万的公寓,有的是一辈子也还不完的贷款。看看吧,这就是中国房地产的暴利。别说现在国人买不起房,就连在这里生活了十几年的华侨,谈到回国养老时,都说在国内的房价他们很难承受。这就是事实,为什么这么多留学生毕业后不回到自己的祖国创业?他们不想吗? 他们回的起么。”

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附录2:

左巴 http://zorba.blog.sohu.com/) 在《美国的房价》上后面写道:

“在此为时先生补充一点,在美国,如果一个男人工作,养活太太和一个孩子,按揭一套约23万美金的HOUSE(休斯敦市郊中产社区的均价),那么这个家庭将享受的税收优惠是很多的,基本上可以抵消掉物业说。如果养育两个孩子,优惠更多。目前中国最大的问题是,比如在深圳,如果夫妻一方失业,家庭经济可能立即陷入危机,所以中国的妻子是比较辛苦的,这也是深圳30出头的女人很多看起来都像40多的原因。在深圳可能幸福指数最高的是公务员了,公务员里幸福指数的最高的是夫妻均为公务员,永远不用担心失业,无论经济好坏。”

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附录3:

《上海房价太高 海外博士后放弃国内年薪30万工作》——2009年10月19日《证券时报》

近日,一篇名为《房子让80后成为垮掉的一代》的网络帖,迅速在全国各知名网站转载并引起热烈讨论,帖子直指高房价对年轻人创业热情和创业精神的打击。帖子称,“如今的大部分人不吃不喝需要大概15-20年的时间才能买套房。因为房子,我们害怕失业;因为房子,我们不敢创业;因为房子,我们被迫啃老;因为房子,我们不敢养育下一代。因为高房价,很多80后的抱负只是尽快拥有一套房子,因为房地产,80后沦落为最没有志气的一代。”
  其实,并不只是80后对高房价无可奈何。即使是一些有学有所成的海外专业人才同样对国内的高房价无可奈何。目前在美国华盛顿某生物研究机构就职的博士后刘斌(化名)去年就萌生了回国发展的想法,并且与上海某知名研究所进行了联系。可惜的是,虽然刘斌的研究领域非常符合该研究所的发展方向,并且研究所也极力邀请他回国发展,但是权衡再三,刘斌最后还是放弃了回国的打算。
  熟悉情况人士告诉记者,刘斌之所以放弃回国,一个非常重要原因就是上海的房价太高,回来后生活压力太大。该人士告诉记者,已经在美国十多年的刘斌在美国的发展也很成功,不仅拥有不菲的工资收入,而且在华盛顿拥有一套面积达500平米的独栋别墅,各方面的生活也非常惬意。但是如果回国,刘斌可能将面临一定的生活压力。据介绍,为了引进人才,上海研究所开出了不菲的条件,给予近三十万的年薪,并给予一定的住房补助。但是刘斌发现,与上海最近几年猛涨的房价和生活成本相比,这样的收入水平和住房补助仍旧是杯水车薪。考虑到回国后生活水准将会大幅下降可能对小孩的发展不利。所以权衡再三,刘斌最后还是放弃了回国的打算。
  这样的案例并不少。一位在美国金融领域发展多年的人士,最近也作出了,回国定居的打算,并委托一个熟识的朋友,在深圳物色价值在百万美元左右的合意楼盘。但是令他诧异的是,一路打听下来,居然发现百万美元在深圳根本无法买到合意的房子。最后该人士放弃回深圳发展的想法。

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