自建房设计的收费问题及解决方法

2012年3月10日1010

自建房的收费标准没有确定性,一个明确的收费办法无非几种,按建筑面积收费或者工程造价来收费!

一个项目的设计过程,不同方案的比较,最后选用方案的是否真的最合适,建筑技术的深化、选择,建筑设备、材料对工厂价格的影响,使用面积的效率、使用效果等。参照以下的资料:

但国家有收费标准可以参考。

而建筑设计行业,是一种典型的高智力、低成本的行业,真正的物质成本也就是房屋、电脑等设备而已,大部分是人力成本,由于设计企业的所有权总的来说颇为模糊,所以人力成本和利润往往难以界定,其利润率是很难计算的。建筑设计的人力成本是弹性很大的。

其中《上海建筑设计咨询公司规划设计收费参照标准》对别墅群的设计收费做了指导性意见。别墅群设计费用为72元~140元/M2 (注意这是按小区规模计算每平方米收费的,总建筑面积小于5万M2的,再加以提高,乘以系数为1.2。而单幢或几幢别墅的设计收费又另定——实际上没有看到有规定)。当然别墅类建筑属于前面高标准的住宅类别,调整系数会高于1的。
      单体别墅或单体小住宅(自建房)为什么不好确定呢?因为小住宅虽然小,居住功能是完整的,所以也需要根据人们的生活规律作整体布置。根据人们生活水平,对建筑档次的需要的不同,设计的工作也会有很大差别。设计工作量有时候并不比七八层或者20层的住宅单元楼(那里有很多重复的套房单元,不像小住宅内容重复性低)少多少,甚至会更高,而两者投资额又相差太大,所以难以出台一个固定的参考标准,像上面提到的按200万元以上的投资额比例是不足以计算的,但是业主付费意愿又确实有很大不同。所以只好由市场去选择。随着社会经济水平的提高,人们对私有财产的重视,对设计收费的普遍困惑感的加深,越来越需要建筑设计消费的指导。所以说,建筑教育普及型还是有待加强的。

市场放开了,让小住宅、自建房业主们和一些建筑师还是感到困惑,所以有必要细谈一下,将资料整理更有依据一点,为大家进行更理智的决策作参考。

2002年国家计委、建设部发布的《工程勘察设计收费管理规定》的通知(计价格【2002】10号文件)(附录1)中的相关内容。在这里,国家考虑到了建筑业主消费者和设计行业双方的利益,根据国内行业发展实际状况做出了指导性的意见。下面对和自建房小住宅可能有关的主要内容列举出来。
      在《管理规定》(附录2)中第五条中,工程设计收费根据工程项目的总投资估算额的不同,500万元及以上的,实行政府指导价;500万元以下的,实行市场调节价。这里可以看到,自建房小住宅一般属于“以下的”,设计收费自然根据市场浮动。但是所谓市场怎样确定,我们还是先看看政府指导价的那些内容是如何规定的吧。
      在第六条中,实行政府指导价的工程设计收费,其基准价根据《工程设计收费标准》计算,除本规定第七条另有规定外,浮动幅度为上下20%。由工程发包方(业主)和设计方在浮动幅度内协商确定收费额。
      在第七条(附录3)中,工程设计收费,应当体现优质优价的原则。实行政府指导价的,凡在设计中采用新技术、新工艺、新设备、新材料,有利于提高建设项目经济效益、环境效益和社会效益的,发包方和设计方可以在25%的幅度内协商确定收费额。
      在第八条至以后几条,分别规定了:设计方要告知发包方有关服务项目、内容、质量、收费依据,以及收费标准;双方明确收费支付方式;提供的设计文件(图纸),应当符合国家规定的工程技术质量标准,满足合同约定的内容、质量等要求;双方责任:由发包人(业主)原因造成的工作量增加或者现场停工窝工的,发包人应当向设计方支付相应的设计费;设计质量达不到国家规定和合同内容的,设计人应当返工,相应增加的工作量,发包人不另外支付设计费用,由于设计失误造成经济损失的,根据合同承担赔偿责任;设计方不得欺骗发包人或与发包人串通,以提高设计标准等方式多收设计费(避免损害国家等的利益);违反者按《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。从2002年3月1日起施行。
      后面接着《工程设计收费标准》总则(附录4,5,6)有多项内容,其中设计收费按照下列公式计算:
      1.设计收费=收费基准价x(1+-浮动幅度值)
      2.收费基准价=基本设计收费+其他设计收费
      3.基本设计收费=设计收费基价X专业调整系数X工程复杂调整系数X附加调整系数(这里设计收费基价按附表一(附录9)查找确定)
      因为只是参考,为了尽量简明,我们只考虑上面第3条。这样我们从附表一举例来看:投资额分别为200万元,500万元,1000万元……的收费基价分别为9万(占4.5%),20.9万(占4.18%),38.8万(占3.88%)……。整体收费基价比例随着投资额增大而减少。最少的200万投资额的收费基价为4.5%。
      而专业调整系数,是对不同专业建设项目的设计复杂程度和工作量差异进行的调整,对于住宅来说是1(见附表二本处略,所以自建房住宅不用计算),对邮政工艺工程为0.8(比住宅少收费),对人民防空工程为1.1(比住宅多收费)等等。
      工程复杂调整系数,按《工程复杂程度表》(附录8)中查找:20层及以下的一般标准的居住建筑(即住宅类),为ll级,按总则第1.0.9条调整系数为1;20层以上的居住建筑和20层及以下的高标准的居住建筑(即住宅类),为lll级,调整系数为1.15。
      后面的附加调整系数也有不同情况,举例来说,改扩建和技术改造项目,附加调整系数为1.1~1.4,等等。
      这里可以看出,如果把自建房小住宅归为“20层及以下的普通住宅” 类,它的基本设计收费比照200万的投资额的来计算=投资额的4.5%,也就是说5万的投资,基本设计收费为2250元,10万的投资,基本设计收费为4500元,20万的投资,基本设计收费为9000元。这样的费用作为自建房住宅的设计收费来看会有很多偏差,但是也可以引起思考,其中的计算方式还是有道理的;而现在的市场收费又为什么会有那么多不同?作为业主与建筑设计师双方,谈论收费标准能不能更理性一些?

      当前自建房小住宅的设计费普遍偏低,是相对于人们的住宅实际需要的工作量而言的,也是相对于建筑师维持基本生活和职业正常发展的收入而言的。对于后一方面,站在消费者的角度可能认为可以有很大的调整余地。但是其实也有它内在的客观规律的。比如建筑师和工程师在我国所受的教育和成本,生活工作职业协作方式都有规律性,人们对他们的职业看法和要求也有相似性等等,决定了在一定收费标准下,只能付出相应的工作量了。再举个旁边相对固定的标准,在我国的大中城镇中的大量建设项目中,建筑工人的工资收费是比较稳定的,近些年来在70~80元/日左右。而施工技术员或和工程师是肯定要高于这个标准。设计方因为出于建筑的龙头位置,也常常又更高。设计的收费,不仅包括个人的薪水,实际上肯定要包括维持其在行业水平上发展需要的相应成本。如果业主没有这种理解,难以获得相应合理的设计回报。很多设计单位都采用个人薪水占总费用三分之一左右的收费标准,这是有其合理性的。按照国家的建筑设计标准来看,合格的设计其工作程序众多却也是必要的,而建筑师和工程师们在完成高劳动强度画图工作后,还要花时间在劳动强度低些的其它很多工作事务上,远不像人们想象的轻松,而是普遍地属于较为繁忙的社会职业群体。从这些因素可以大体分析出,为什么1,2千的建筑设计费是非常低廉的了。
            建筑设计是反映生活的。美好生活离不开理性的引导。让人身心舒适的建筑,离不开精心的设计,好的设计正是理性意见的汇集。从实践来看,那些费劲压低设计费的业主们,犯错误的第一步,就是忽视建筑师的位置,经常如此。。“千里马常有,而伯乐不常有”,好的建筑师是离不开相互理解的好业主。这种讲究个人投缘因素的现象,也出现在建设活动中建筑师和业主的关系上面。要想获得一幢好的自建房,肯定需要业主自己具备眼光、勇气、责任和智慧等优秀品质的。
      上面提到,如果自建房的基本设计收费比照200万的投资额的比例来计算=投资额的4.5%,也就是说5万的投资,基本设计收费为2250元,10万的投资,基本设计收费为4500元,20万的投资,基本设计收费为9000元(这里的浮动因素等暂时略去了)。这样的费用从一些指导意见行业趋势来看觉得很不足够的,有人还是会嫌高了。这当然也是市场的选择,都要业主们和设计方考虑对建筑的定位问题。
      有没有付费既低廉质量又稳妥的付费方式呢?某些情况下还是有的。
      有各省市政府每隔些年会特意考虑上文所说的种种因素,组织专家们出一些农村通用型住宅设计图,建筑规模和造价适合农宅几种典型情况,包含齐全的施工图纸,免收设计费,只要付几十元以内一本书的费用。如果有适合的地基,适合的户型,业主们不妨选择一下。这种方式的局限性是户型始终有限,和许多的宅基地条件不能吻合,也不能满足许多业主的个性要求。
      有的业主懂得一些设计知识,画出图来再上专门的网站上去征求免费咨询意见加以完善的。有时幸运,有关键问题得到解决,接下来再委托当地施工队去建起来的。但是设计的专业性远超出一般人的想象,隐藏着很多问题要将整体条件考虑进去才能解决,周密思考需要大量成本,指望多数能免费不现实。所以这种情况还有很多不确定因素,大多数时候建筑质量也是很有限的。
      还有业主真正意识到设计的重要,又不能付出太多的费用。于是委托水平较高的建筑设计方出一部分图纸包含主要构思,只是占整体设计工作的一部分,然后再把剩下的工作转交其它收费较低的建筑设计方加以完善,这种情况在大型建筑项目中也是会出现的,实际上也是有可能降低整体费用的。不过要能较好地达到质量目的,需要两个设计方的工作有较好的衔接性,都要认真付出艰苦的劳动。要知道能理解完整的设计意图也是需要相当水平的。这里需要业主对设计工作有一定的认识,有所准备,要与两个设计方做好沟通工作。自建房的个人业主能否区别地判断各人水平还是个问题,又怎么分配各人承担不同的工作呢?如果步骤混乱,重新要求前一个设计方承担后续的工作,设计工作量有时会更高,设计成本也更高。处理不当也可能会出现延误工期,造成误会,影响工程质量等等情况。
      以上种种,是让大家有一个方向和范围可以思考,自建房设计收费标准仍然不是固定的。

总而言之,建筑设计的优劣,需要专业的详细讲解;建筑教育的普及性有待加强;建成好房子,需要业主和建筑师之间的相互信任和支持;要确定合理的建筑设计收费标准,不应该只是一厢情愿地侃价钱,要尽可能做理性的行业分析和市场参照,要把建筑放在社会环境的大背景下,最终从业主的使用需要出发,真正做到物有所值。

所以就会出现一方面小住宅自建房业主们不知道付费,另一方面建筑师工程师也不愿接手这样的小工程,对于社会紧缺的人才来说,他们还有许多个人的选择。只有那些不大合格的设计师才会对低廉至极的设计费趋之若鹜,这就够让没有很多建设经验的自建房业主们迷惑的了。
      但是很多的自建房节省着设计费还是建成了,这里面又还有哪些情况可以分析呢?在上篇短文中也提到了设计方的一些原因。还有一点没有提到——小型施工队的作用。小型施工队里,常有一个或几个多年建设施工经验的人员领头,其中有些就被人们称为包工头的,或者作为技术领导人。这里客观的说,对于个性化要求不严,居住空间普通的小住宅而言,小型施工队凭借其多年经验,不用图纸也可能建起来,有一部分安全也有一定保障,但是总体上又有不少隐患甚至不时出现大问题的。出于对社会负责的态度,许多地方出台法规,新建两层或者两层以上的住宅建筑,必须按照持有相应设计资格证书的单位的设计图纸进行施工。而在迫于种种限制,设计图纸过于简单的情况就出现了。而施工队的经验也就时常派上用场。这里要说明的是,施工队的经验肯定有效的,又有很大的局限性,对设计的理解会很不全面。简单照搬以前经验,又不时会吃到苦头。可是另一方面,建筑学知识又非常浩瀚,即使是设计方也会有很多局限,会出现与施工方在一些知识面上各有所长,甚至有不少时候会出现施工方看低设计方的现象,这又会和其他各种不能理解设计的人员一起进一步混淆人们对设计的理解,形成舆论压力。作为建筑师当然要尽可能自己努力突破重围。只是当简单设计,廉价收费成为普遍的时候,人们并不经常主动付出精力去做理性的分析,所以各种错误舆论又进一步地强化了人们的错误认识。
      而对于有个性化要求,或者经常遇到每个建筑都各自有的特殊建设条件时,即使是专业的设计方也会有质量不等的设计处理方式,小型施工队单凭有限经验就更没有把握可言了。

工程设计收费标准

1 总 则
工程设计收费是指设计人根据发包人的委托,提供编制建设项目初步设计文件、施工图设计文件、非标准设备设计文件、施工图预算文件、竣工图文件等服务所收取的费用

工程设计收费采取按照建设项目单项工程概算投资额分档定额计费方法计算收费。
铁道工程设计收费计算方法,在交通运输工程一章中规定1.0.3 工程设计收费按照下列公式计算
1 工程设计收费 = 工程设计收费基准价×(1 ± 浮动幅度值)
工程设计收费基准价 = 基本设计收费 + 其他设计收费
基本设计收费 = 工程设计收费基价×专业调整系数×工程复杂程度调整系数×附加调整系数
工程设计收费基准价'

工程设计收费基准价是按照本收费标准计算出的工程设计基准收费额,发包人和设计人根据实际情况,在规定的浮动幅度内协商确定工程设计收费合同额。
基本设计收费
基本设计收费是指在工程设计中提供编制初步设计文件、施工图设计文件收取的费用,并相应提供设计技术交底、解决施工中的设计技术问题、参加试车考核和竣工验收等服务。
其他设计收费是指根据工程设计实际需要或者发包人要求提供相关服务收取的费用,包括总体设计费、主体设计协调费、采用标准设计和复用设计费、非标准设备设计文件编制费、施工图预算编制费、竣工图编制费等。

收费标准中列举了两种浮动值的情况:

  1、采用政府指导价,即《工程勘察设计收费标准》中的收费额的,根据市场情况,可以上下浮动20%;

  2、勘察设计收费应该体现优质优价的原则,采用新技术、新工艺、新设备、新材料,有利于提高建设项目经济效益、环境效益、社会效益的,采用政府指导价的可以上浮至25%。

  而在实际中,“上下浮动”则是向下浮动的多,“优质”也很难体现“优价”,总体上估计是要打折的。

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