独立住宅的定制之路

2012年10月14日1270

按冯仑的话说,“定制就是如何用一个标准化的方式来满足非标准化的要求”。

定制,是别墅建筑的“最高表达”。

一是BtoB的服务模式。通过线上线下提供给客户能参考选择的土地,或客户自己找地,委托我们为其量身订做独立式住宅。二是BtoBtoC模式。即为开发商和国内外住宅部品供应商服务。比如一家开发商有150亩土地开发量,我们先为他服务然后再共同卖给客户。在这方面,万通提供的服务有:市场研究、产品研究、提供样板房及销售门店,然后形成专家销售系统,做好房屋集成。同时还提供理财服务、管家服务,以及以旧换新等服务。假如一个客户要做别墅项目,他有一块地与我签约后,房屋集成的运作全由我们来做,做好后再卖给C。这种方式是拷贝了日本 大和 的做法,在国外较为流行。

当中国的房地产市场逐渐细分,更专业化;随着开发风险的逐渐提高;行业整合的不断加快,一批大型优势企业的出现;中国富豪人数的增加和文化素质,修养的提高。定制式生存的土壤应该已经具备、

如果有可能,应当“点对点”的对接,对需求进行精细化的发掘与提炼,形成唯一的、自我的产品,满足人们物质层面与精神层面的需求。

定制住宅是为特定客户量身定制的、独一无二的住宅,在美国已经成为典型的面向高端人群的主流高端住宅产品

■编译 林达

定制住宅在中国还是一个极小众的市场,从事定制住宅业务的开发商寥寥无几。万通筑屋是国内房地产公司中从事地产定制业务的先行者,但其四年前推出的针对单一客户的独立住宅定制业务仍未形成一个主流市场,其中原因既有因经济发展程度的不同而形成的别墅需求的明显差异,也有国有土地政策及相关规定对这个高端市场形成和发展的制约。

而在美国,定制住宅是典型的面向高端人群的主流高端住宅产品,经过几十年的发展已形成一个成熟的住宅市场,并已拥有相当数量的专做定制住宅的建造商,他们不同于传统住宅产品的建造商。

美国住房建造商协会(NAHB)对定制住宅(Custom Home)建造商所下的定义是:

*在客户自己的土地上并按客户的要求建造住宅,有些定制住宅开发商也在他们自己所有的土地上建造定制住宅;

*定制住宅是为一个特定的客户量身定制的、独一无二的住宅;一些定制住宅开发商可以同时提供设计和建造服务;

*为单一家庭建造住宅;

*通常是少量住宅建造者,每年建造25个或者更少数量的住宅;

*趋向于建造高端住宅;

与公寓、Townhouse这类住宅的开发商不同的是,定制住宅(Custom Home)建造商在住宅产品的建造规模上要小得多,前者是住宅批量生产,而后者是住宅定制建造。但随着市场需求越来越多样化,定制住宅的相关定义和建造模式也在不断发展变化。过去提到“定制”这个词,人们可能会想到一个独一无二的房子,里面有你梦想的一切,甚至是门把手都是你想要的样子,不过价格只有收入在6位数以上的人才能负担得起。过去美国的定制式住宅确实代表着这样的住宅概念,但现在市场已经发生了变化。

现在,已经有了很多种不同形式的定制式住宅和不同级别的定制式住宅建造商。当然,仍有传统意义上的专业定制住宅建造商,每年只建几座住宅,有时可能只建一座。但现在已经有了大规模的定制住宅建造商,他们通过改变普通住宅的某些细节来为客户实现定制服务,例如移动墙体、增加天窗等来为客户住宅提供个性化服务;甚至还有更大规模的定制住宅建造商,他们只在房子的某些区域为客户提供定制服务,例如带有日光浴室的厨房。但这种住宅通常被认为不是真正的“定制住宅”,只有建筑师或设计师对土地进行认真的研究,与客户进行密切的沟通,准确把握客户的需求,为客户量身定制一个独一无二的住宅才是真正的定制住宅。

定制式住宅的定义和界线的扩展,让人们有了更多的机会拥有他们梦想的房子,而不用一切从零开始。

定制住宅的建造程序

美国定制住宅建造商通常通过一个名为“Build on Your Lot(在你的土地上建造)”的程序来为客户提供定制住宅建造服务,整个程序是一个包括从土地、许可、金融、设计、建造、担保的一站式服务。

“Build on Your Lot”的定制住宅建造程序通常包括如下服务项目:

*土地的评估和推荐;

*帮助客户获得金融机构的财政支持;

*建筑的设计与规划,并根据客户需求进行评估和修改;

*建筑内部装修和设计方案的评估与确定;

*房屋的建造与管理服务;

*从工程设计、设备材料采购、施工到交付使用,对客户实行从工程的安全、质量、进度到造价的全面担保服务。

定制住宅是非常个人化的,某项定制可能一个客户喜欢,而另一个客户却讨厌,所以定制住宅的价值完全取决于主人个人的眼光,也因为此,多数定制住宅建造商都要求客户事先交纳一定数量的保证金。

土地的评估与推荐

定制式住宅的土地通常由几种方式获得:

*客户已经拥有自己用于建造定制住宅的土地;

*客户寻找一个定制住宅的建筑商,建造商为客户在土地的选择、购买等方面提供咨询和交易服务;

*建筑商为客户提供土地;

对于一个普通客户来说,在土地的选择上通常缺乏在可建造性上的综合考虑,有时这种代价是非常昂贵的。很多定制住宅建筑商会为客户提供土地购买的咨询服务,帮助客户对某块土地进行建造和价值上的评估。

拉瑞·库什(Larry Kush)是一家拥有20多年历史的定制住宅建造公司总裁,他建议客户在准备购买土地之前就让建造商介入。“一个好的建造商知道什么影响你的土地的价值。很多客户在购买完土地后才非常惊奇的发现,一块土地要适合于建造一桩住宅还需要那么多的附加条件。例如有些土地其地基可能需要柱礅或衬垫,或者存在排水问题而需要大规模的挖掘工作,这些都需要增加数千美元的成本。同时还有一些其他问题需要考虑,例如对土地使用权和建筑物的限制和规定。”

建造商可以帮助客户评价某块土地是否适合建造他们想要的房屋,避免在以后的建造过程中出现无法预知的问题和成本上的增加,帮助客户防止在土地上超支,或者无法达到他们预想的房屋规模。

有此定制住宅建造商也会自己购买土地,然后再转售给客户,提供从土地到住宅设计和建造的住宅定制服务。

定制住宅的设计与规划

不同的定制住宅建造商对客户的住宅设计也采取不同的模式。定制住宅建造商也因为客户提供的住宅设计方式的不同而分为全定制住宅建造商和半定制住宅建造商。

全定制住宅建造商通常不会为客户指定某些住宅模型,当预期的客户提出设计和建造请求时,相关的设计和建造人员首先要了解客户的需求,了解他们想要一个什么样的住宅,工作人员从客户的描述中判断他们所需要的住宅类型,然后为客户制定出设计方案。有时候客户也会自己带来他们所期望的住宅样式的图片或设计方案,建造商从客户提供的信息中来满足客户的需要。

全定制住宅建造商的典型态度是不会限制房主的特别要求,房主可以为自己的房子做出很多不同类型的选择,从木材、瓷砖、厨房台面到橱柜等等,其选择可以说是无穷的。客户希望自己的房子与众不同,建造商的任务就是满足客户的需要。

半定制住宅建造商通常有一系列他们已经建造过很多次或者已经预先设计好的住宅模型,少则几十种,多则上千种,他们通常让客户在这些住宅模型中进行选择,但也不限制客户的某些特殊选择,但这些选择是有限的。半定制住宅建造商不喜欢做太多的改变,也不会给客户太多的选择自由。半定制住宅建造商通常只为客户提供有限的选择,如在两种不同的瓷砖、硬木地板中进行选择,半定制住宅建造商通过限制客户的选择来加快决定的进度和时间。

美国市场上半定制住宅的趋势已越来越明显,大多数的定制住宅建造商都会为客户提供一定数量的住宅模型供其选择。

定制住宅的担保服务

一个好的定制住宅建造商会为客户提供优质的住宅质量担保服务,例如当客户的住宅出现照明、加热、管道等方面的问题时,及时给予解决。典型的定制住宅担保应当为客户提供住宅整体结构的某些主要方面提供十年的担保期,当然不同的建造商提供的担保服务是不同的。

在国外,因为土地私有制,还出现了真正意义上的定制别墅。比如著名的流水别墅,便是业主先行购买一块土地,然后请设计师根据自己的喜好、家庭结构、起居习惯等进行建筑设计,庭院的园林设计,内部的装修设计和施工。这种住宅在很大程度上满足了客户定制的需求,其个性和价值都远远大于规模化生产的住宅。

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